[Юлия Волкова]

Некоторым всё ещё актуально ...

Алексей Лапшин

Случайно наткнулся на апелляционное определение Санкт-Петербургского суда по делу № 33-3913/2015 ,которое повергло меня в интелектуальный шок .
Суть спора банальна до безобразия: участник долевого строительства обратился в суд с требованием о взыскании неустойки за нарушение застройщиком срока исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства . Вроде все элементарно и просто, так думал и районный суд Санкт-Петербурга, и удовлетворил без задней мысли требования истца, снизив по традиции размер неустойки до "разумных пределов".

Однако не тут то было. Истец, не согласившись с размером взысканной в его пользу неустойки, обжаловал решение суда первой инстанции, и каково было его изумление, когда Санкт-Петербургский городской суд отменил  решение районного суда и отказал истцу в удовлетворении его требований в полном объеме!
Содержание мотивировочной части апелляционного определения как всегда оставляет желать лучшего, однако основание, по которому истцу было отказано во взыскании неустойки, не выдерживает никакой критики. Тройка судей отказала истцу по тому основанию, что ...(барабанная дробь)... квартира еще не передана ему по акту приема-передачи. Вот цитата из данного определения: "... из материалов дела следует, что до настоящего времени квартира истцу не передана, передаточный акт сторонами не подписан. Поскольку истец не обращался с требованием о расторжении договора, а право на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии результата выполненного договора, оснований для взыскания неустойки с ответчика в пользу истца не имеется.".  При этом суд обосновывает эту позицию ссылкой на пункт 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013). Однако данный пункт говорит о последствиях расторжения договора участия в долевом строительстве, а не о порядке взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Самое интересное, что вся предшествующая практика Санкт-Петербургского городского суда была абсолютно противоположенной, не было ни одного подобного абсурдного решения, все тройки судей всегда взыскивали неустойку, хотя и существенно занижали ее размер.

До принятия данного определения ходили слухи, что данная позиция по спорам о взыскании неустойки с застройщиков в скором времени будет применяться Санкт-Петербургским городским судом. Но тогда мало кто верил, что Горсуд СПб может пойти на такой судебный произвол. Однако это стало реальностью. И теперь по сайту Горсуда СПб можно наблюдать интересную тенденцию, как истцы, которые были не согласны с размером взысканной в их пользу неустойки, в массовом порядке отказываются от своих апелляционных жалоб, чтобы получить хотя бы то, что взыскал суд первой инстанции.

Что послужило мотивами для совершения такого судебного произвола остается только догадываться...

[Юлия Волкова]

Изв из  апелляционного определения Санкт-Петербургского городского суда
от 28 января 2016 г. N 33-1673/2016



Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 14.10.2015 отказано в удовлетворении исковых требований С.Н.Н. к ЗАО <...> о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.
В ходе судебного разбирательства установлено, что <дата> между С.Н.Н. и ЗАО <...> заключен договор N <...> участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 16 - 26).



<дата> ответчик направил в адрес истца уведомление N <...> о завершении строительства многоквартирного жилого дома с предложением о приемке объекта долевого строительства (л.д. 61).
<дата> истец и представитель ответчика составили двухсторонний акт, в котором стороны определили перечень недостатков, выявленных в квартире, и срок их устранения - <...> дней. В акте указано, что необходимо выполнить работы: заменить клапан микропроветривания в комнате, заделать швы примыкания стены к полу, выполнить вентиляционные проемы, установить решетки, установить подоконники, оштукатурить откосы входной двери, переустановить или отрегулировать входную дверь, установить заглушки на фановую крестовину, развернуть в санузле врезки по ГВС и ХВС, восстановить работоспособность электророзеток в ванной и кухне (л.д. 51).
Судом первой инстанции установлено, что недостатки, указанные в акте осмотра от <дата>, устранены ответчиком, и <дата> стороны подписали акт приема-передачи квартиры (л.д. 49).
Судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции о том, что перенос срока передачи квартиры имел место не вследствие задержки строительства или иных виновных действий (бездействия) ответчика, а вследствие отказа истца принять квартиру по причине наличия недостатков, не являющихся существенными и не препятствовавших использованию помещения по прямому назначению.
Также несостоятельными являются доводы истца о нарушении ответчиком срока исполнения обязательства по устранению недостатков, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел требования истицы по заявленным основаниям; требований о взыскании неустойки за нарушение срока исполнения обязательства по устранению недостатков истица не заявляла.


определила:
 
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
 
 
Мой комментарий: совершенно очевидно по какому пути/ в чьих интересах пошла правоприменительная практика. Закон ? Да, кому это интересно то...

[Юлия Волкова]

Илья Перунов предоставил материал, спасибо ему )))

Порядок взыскания денежных средств с Застройщика в претензионном порядке (советы юриста)


на стадии строительства – есть вполне аппетитные варианты. Не секрет, что чем меньше степень готовности дома, тем дешевле обходится квадратный метр. Некоторые застройщики заключают договоры долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) еще до стадии котлована. Вопрос выбора Застройщика оставим для следующей статьи.

Вы явились в красивый разукрашенный офис, приветливый менеджер описал все преимущества проекта, показал красочный план Вашей будущей квартиры. Предположим, Вас все устроило, на подпись Вам положили договор ДДУ. Многие подписывают его не читая, полагаясь на устные заверения представителей Застройщика. Между тем, так делать не стоит.
Внимательно изучите текст Вашего договора на предмет наличия «подводных» камней. Прежде всего, договор должен четко описывать характеристики Вашей будущей квартиры, цену договора, порядок и срок оплаты, срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи Вам квартиры. Некоторые Застройщики предусмотрительно включают в договор ДДУ разные условия, не соответствующие закону и/или явно невыгодные дольщику. Описанию таких «мин» будет посвящена следующая статья. 
Итак, Вы подписали договор ДДУ. Поздравляем, это важный шаг, направленный на приобретение нового жилья. В отличие от США и некоторых других государств мобильность жителей России заметно ниже, люди менее склонны менять квартиры и делают это реже. Таким образом, для большинства из нас – новая квартира на всю жизнь (или значительную ее часть).
И вот начинаются проблемы. Срок передачи Вам квартиры по договору ДДУ подходит, а строительство еще далеко от завершения. Застройщик отправляет Вам по почте письмо, в котором просит явиться в офис для подписания дополнительного соглашения о переносе срока (некоторые отправляют уже подписанное со своей стороны Дополнительное соглашение). За редкими исключениями подписывать данное Дополнительное соглашение категорически не стоит.

И вот просрочка уже превысила месяц. Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства (дольщик) вправе требовать уплаты ему неустойки.
Расчет неустойки производится по следующей формуле: сумма договора / 100 х (ставка рефинансирования/150) х количество дней просрочки.

[Юлия Волкова]

Каким же образом ее можно взыскать.

Закон не предусматривает обязательной претензионной формы взыскания неустойки. Это значит, что если в договоре ДДУ не указано иное, Вы вправе подать заявление напрямую в суд. Однако это делать вряд ли стоит по следующим причинам.
1)    Существует небольшой, но все-таки шанс добровольного перечисления Застройщиком суммы неустойки на банковский счет дольщика.
2)    Подав заявление сразу в суд Вы теряете право взыскать в свою пользу штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований за отказ Застройщика выплатить неустойку добровольно.


Каким же образом составить претензию и куда ее отправить.

1)    В шапке претензии указывается название Застройщика (юридическое наименование, например, ООО «Альфастрой». ИНН, ОГРН и юридический адрес Застройщика можно посмотреть в Договоре ДДУ. Но рекомендуется перед отправлением проверить юридический адрес Застройщика на сайте https://egrul.nalog.ru/ (вбив его ИНН, ОГРН или название).
2)    Чуть ниже указываются данные дольщика – ФИО, адрес регистрации (желательно, указанный в договоре ДДУ). Можно дополнительно указать паспортные данные (по желанию).
3)    В самой претензии описываются обстоятельства дела (обязательно с указанием реквизитов договора), момент, когда Застройщик обязан Вам был по договору передать квартиру, указывается неустойка, рассчитанная по указанной выше формуле и, что очень важно, банковский счет, куда Застройщик должен перечислить Вам денежные средства. Помимо этого, в претензии следует указать, что в случае отказа в выплате неустойки или в случае оставления претензии без ответа, Вы обратитесь в суд с требованием о взыскании неустойки на дату подачи иска, морального вреда, штрафа в размере 50%, а также судебных расходов (в частности, затрат на юриста, на нотариальное заверение доверенности и т.п.). В конце полностью ФИО, дата, подпись. Желательно приложить к претензии простую копию (ни в коем случае не оригинал) договора ДДУ.
4)    Советую указать в претензии срок выплаты Вам неустойки – 10 календарных дней с момента получения претензии.
5)    Претензию нужно отправить на юридический (и если есть иной фактический адрес – то туда тоже) адрес заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Опись вложений можно составить с помощью сайта http://formz.ru/ (раздел «для частных лиц»). Уведомление о вручении можно приобрести на почте.
6)    Другой вариант отправления претензии – лично явиться по адресу Застройщика с двумя одинаковыми экземплярами претензии. Один экземпляр отдать им, на втором сотрудник должен сделать отметку о принятии, поставить дату, расписаться, расшифровать подпись и указать свою должность, а также поставить печать юридического лица. После этого такой заверенный экземпляр претензии отдается Вам. По некоторым причинам данный способ не всегда удобен, так как представители Застройщика могут отказаться поставить печать, заявление может принять неуполномоченный сотрудник, который впоследствии вообще окажется не сотрудником. Поэтому данный способ требует определенной настойчивости и грамотности, но в принципе – вполне допустим и используется.
7)    ВАЖНО: неправильное составление претензии и несоблюдение правил ее подачи является основанием для отказа во взыскании в судебном порядке с Застройщика штрафа за отказ в добровольном удовлетворении Ваших требований.
Следующий этап: ожидание и обращение в суд с исковым заявлением (самый распространенный вариант развития событий).
Если же чудом Застройщик перечислил Вам денежные средства, но просрочка продолжается, смело можете готовить и отправлять ему новую претензию.
Желаю удачи в получении Ваших законных денег!

[Юлия Волкова]

Выше говорилось  о весьма опасной тенденции - оставлять требования о взыскании неустойки без удовлетворения  со ссылкой на отказ гражданина принять квартиру, поскольку в квартире имелись недоделки.


Приведу свежее  решение суда, подтверждающее опасения юристов. Не смотря на отмену и положительный результат для гражданина, обратите внимание на доводы районного суда.


Блистательный состав суда второй инстанции, один из моих самых любимых )),  в частности  фед. судья Пошуркова Елена Викторовна, представитель редкого профессионального таланта.  Может в этом дело? Человек просто не может позволить себе работать формально/не справедливо. Может быть дело просто в конкретной личности?   



А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



Санкт-Петербург    6 сентября 2016 года
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Пошурковой Е.В.

Судей

Осининой Н.А. и Цыганковой В.А.

при секретаре

Коновалове Д.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании 6 сентября 2016 года гражданское дело №2-2707/2016 по апелляционной жалобе Зария М.М. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2016 года по иску Зария М.М. к ООО «СПб Реновация» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения Зария М. М., представителя ООО «СПб Реновация» - М.,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Зария М.М. обратилась в суд с иском к ООО «СПб Реновация» о взыскании неустойки в размере <...> рубля, компенсации морального вреда в размере <...> рублей, расходов на устранение недостатков в сумме <...> рубля, расходов на оплату услуг представителя в размере <...> рублей, расходов на оплату услуг эксперта в размере <...> рублей, расходов на оплату услуг нотариуса по удостоверению доверенности в размере <...> рублей, штрафа в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей».
В обоснование заявленных требований истец указывал, что <дата> заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с которым ответчик обязался передать истице квартиру со строительным номером 167, общей площадью 41,48 кв.м., расположенную на одиннадцатом этаже секции С1 указанного дома по акту приема-передачи не позднее <дата>, однако в предусмотренный договором срок квартира передана не была.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2016 года с ООО «СПб Реновация» в пользу Зария М.М. взыскано в возмещение ущерба <...> рубля, неустойка за нарушение срока передачи квартиры в размере <...> рублей, компенсация морального вреда в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей, расходы на проведение отчета оценки в размере <...> рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере <...> рублей, а всего - <...> рубля. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Тем же решением суда с ООО «СПб Реновация» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана госпошлина в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе истец просит отменить указанное решение суда полностью, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что <дата> между Зария М.М. и ООО «СПб Реновация» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №..., в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес> и, после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру (указанную в п.2.2 договора), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в сроки в порядке, установленные договором, и принять квартиру по акту приема-передачи.
Пунктом 6.2.4 договора предусмотрено, что при надлежащем исполнении участником долевого строительства всех обязательств по настоящему договору, застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в срок до <дата>. При этом стороны согласились, что передача квартиры может быть осуществлена досрочно, но не ранее дня получения застройщиком разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию.
Общий размер денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства за квартиру, определяется как произведение расчетной площади квартиры и стоимости одного квадратного метра расчетной площади, установленной п.4.1 договора и составляет <...> рубль (п.4.2 договора).
Материалами дела установлено, что истица обязательства по договору по оплате исполнила в полном объеме.
Согласно акту осмотра квартиры от <дата> при осмотре квартиры, расположенной по адресу: <адрес> выявлены следующие недостатки: отсутствие обоев, отсутствие полотенцесушителя, у порога балкона сквозная дырка, в туалете имеется зазор между полом и стеной, щели между плитками, отсутствует видеодомофон, на момент осмотра проверить отопление, свет и воду не представилось возможным (л.д.<...>).
По актам осмотра квартиры от <дата>, <дата> квартира истицей также принята не была, в связи с не устранением недостатков, указанных в акте осмотра от <дата> (л.д.<...>).
По акту приема-передачи от <дата> квартира была принята истицей с неустранимыми недоделками, указанными в акте осмотра.

Разрешая требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции верно признал их обоснованными, в то же время, установил злоупотребление правом со стороны истца, заключающееся в том, что ею не была принята квартира по акту от <дата>, поскольку недостатки, зафиксированные в указанном акте, не влекут невозможность использования квартиры, с этими же недостатками квартира была принята истицей <дата>.

В связи с чем, суд исключил период взыскания неустойки с <дата> по <дата>.
Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом районного суда, полагает, что доводы апелляционной жалобы в указанной части являются обоснованными по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 503 ГК РФ покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать: замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества; соразмерного уменьшения покупной цены; незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара; возмещения расходов на устранение недостатков товара.
Из актов осмотра квартиры от <дата>, <дата>, <дата> следует, что недостатки квартиры устранены не были, между тем, по акту приема-передачи от <дата> квартира была принята истицей с неустранимыми недоделками.
Оценивая указанные акты, суд апелляционной инстанции не усматривает злоупотребления своими правами со стороны истца.
Напротив, материалами дела достоверно установлено и стороной ответчика не оспаривалось, что квартира была передана с недостатками, то есть обязательства по договору участия в долевом строительстве по передаче квартиры надлежащего качества и в срок были исполнены застройщиком ненадлежащим образом, что свидетельствует о наличии вины со стороны ответчика.
С учетом изложенного, вывод районного суда об уклонении истицы от принятия квартиры, что свидетельствует о злоупотреблении истицей своими правами, является неверным, основан на неправильной оценке имеющихся в материалах дела доказательств.
К указанному выводу суд апелляционной инстанции приходит также и на том основании, что судом признано право истца на взыскание с ответчика неустойки за несвоевременную передачу квартиры, а также взысканы убытки, которые истица понесла для устранения имеющихся в квартире недостатков.
Из материалов дела следует, что в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от <дата> №... установлен срок передачи квартиры – <дата> (п. 6.2.4 договора), вместе с тем, квартира была передана истице только <дата>, то есть период просрочки составил 316 дней (с <дата> по <дата>).
Так, неустойка в пользу истца подлежит взысканию в размере <...>.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик просил применить к требованию о взыскании неустойки положения ст. 333 ГК РФ, поскольку заявленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчика.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Указанное право суда вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).
Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
При этом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Принимая во внимание заявление ответчика о снижении размера неустойки, фактические обстоятельства дела, баланс интересов сторон и исходя из принципа разумности и справедливости, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сумма неустойки, которую истец просит взыскать с ответчика, явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем, применяет положения ст. 333 ГК РФ, и снижает размер неустойки подлежащей взысканию с ответчика по договору до <...> рублей в пользу истца.
Взысканная судом компенсация морального вреда в размере <...> рублей также отвечает требованиям ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», фактическим обстоятельствам по делу, поскольку в соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Также суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на устранение недостатков в сумме <...> рублей, поскольку он отвечает положениям ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, не оспоренному ответной стороной отчету №... от <дата>, выполненному ИП Б.
Расходы по оплате отчета в размере <...> рублей, взысканные судом в пользу истца, соответствуют положениям ст. 98 ГПК РФ и подтверждены надлежащими образом.
Взысканные судом в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере <...> рублей отвечают требованиям ст. 100 ГПК РФ, требованиям разумности, справедливости и соразмерности.
Принимая во внимание, что решение суда в части взыскания размера неустойки изменено, также подлежит изменению размер штрафа, который подлежит взысканию в пользу истца на основании ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», а именно в размере <...>.
Размер госпошлины, взысканный судом в доход бюджета Санкт-Петербурга также соответствует положениям ст. 103 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2016 года – изменить.

Взыскать с ООО «СПб Реновация» в пользу Зария М.М. в возмещение ущерба <...> рубля, неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей, расходы на проведение отчета оценки в размере <...> рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере <...> рублей, а всего: <...> рубля.
В остальной части апелляционную жалобу Зария М.М. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:

[Юлия Волкова]

Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а не положений Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства – гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.


Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.



При установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

[Юлия Волкова]

Очень полезная  подборка от Стаислава Изосимова


Практика Санкт-Петербургского городского суда и Ленинградского областного суда по снижению размера неустойки по ДДУ, или превращение штрафной неустойки в компенсаторную

Правовая позиция ВС РФ о снижении неустойки

Тот, кто следит за практикой ВС РФ относительно возможности снижения размеров неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, знает, что в конце 2015 и в 2016 году было вынесено ряд определений, в которых говорится о том, что неустойка может быть снижена в исключительных случаях, когда ответчик представляет доказательства её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

         Приведу примеры.

  Отменяя решения судов первой и апелляционной инстанции ВС РФ (Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2016 N 18-КГ15-245) исходил из следующего: «В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Следует учитывать, что по смыслу закона применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Между тем, в решении не приведено мотивов основанных на законе, по которым суд счел возможным снизить размер взыскиваемой неустойки. Так суд указав, что размер неустойки, рассчитанный истцом, исходя из условий договора долевого участия в строительстве, явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства, при этом, в чем заключается несоразмерность последствиям нарушения обязательства, в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не мотивировал».

По другому делу (Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2015 N 18-КГ15-214) ВС РФ не согласился с тем, что можно снизить неустойки просто потому, что ответчик ходатайствует о её уменьшении: «Поскольку истец является гражданином-потребителем, то подлежали учету также разъяснения, содержащиеся в пункте 34названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, о том, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Суд первой инстанции, снижая размер неустойки с <...> руб. до <...> руб., сослался на выполнение ответчиком дополнительных работ по благоустройству, смягчающих последствия нарушения прав истца. Снижая размер неустойки до <...> руб., суд апелляционной инстанции сослался лишь на то, что ответчик признал требования о неустойке только в этом размере. Между тем данный довод судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда не основан на законе и не может служить основанием для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения неустойки».

[Юлия Волкова]

В Определении Верховного Суда РФ от 03.11.2015 N 4-КГ15-48, говорится следующее относительно распределения бремени доказывания по данному вопросу: «Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этомответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства. Между тем положения приведенных выше правовых норм не были учтены судом при разрешении спора. Также в решении суда не указано, в чем заключается несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательства».

Изложенные позиции содержались в п.73-74 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодексаРоссийской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" и п. 34Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей". Казалось бы, судам были даны ориентиры относительно исключительности случаев снижения размера неустойки, относительно необходимости представления ответчиком доказательств несоразмерности неустойки, а не просто ходатайств с просьбой пожалеть застройщика и снизить размер неустойки.
Изменилась ли судебная практика в 2016 году? Явились ли вышеназванные определения ВС РФ авторитетными судебными актами, существенно повлиявшими на решения судов общей юрисдикции? Каковы функции неустойки, предусмотренной ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве? Понимают ли суды данную функцию и достигаются ли на практике те цели, ради которых введена данная законная неустойка?

Попробую ответить на данные вопросы.

[Юлия Волкова]

Текущая судебная практика

Обратимся к судебной практике моего родного региона. Мной были изучены большинство опубликованных на сайтах Санкт-Петербургского городского суда и Ленинградского областного суда апелляционных определений по различным застройщикам, нарушившим сроки передачи квартир дольщикам.
Итак, Санкт-Петербургский городской суд, практически всегда поддерживает решения судов, которыми была снижена неустойка.

Приведу примеры.

АО СПб горсуда от 24.11.2016 по делу 33-24152/2016
…судебная коллегия исходит из того, что заявленный истцом размер неустойки в размере <...> является несоразмерным последствиям нарушенного обязательства.
Довод истца о необоснованно снижении размера неустойки не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.00 N 263-О указал, что положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации " установлено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.
Согласно абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, характер последствий неисполнения обязательства ответчиком, стоимость квартиры, судебная коллегия приходит к выводу, что размер неустойки <...> соответствует последствиям нарушения обязательств.

Из доводов вышеприведенного определения, которые совершенно типичны для судей Санкт-Петербургского городского суда следует, что для снижения размера неустойки застройщик не должен представлять доказательств исключительности случая и её явной несоразмерности. Кроме того, несмотря на то, что неустойка является штрафной, суды говорят о её лишь компенсационной функции, но о функциях неустойки поговорим потом.
АО СПб горсуда от 28.11.2016 по делу  № 33-24890
Истец обратилась в суд с иском ответчику о взыскании неустойки за период с 01.01.2015 по 07.04.2016 в сумме 456867,81 руб., штрафа, ссылаясь на нарушение ответчиком сроков передачи истцу жилого помещения по договору долевого участия в строительстве от 18.12.2013.
Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 28.07.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере100000 руб., штраф в размере 50000 руб. С ответчика в доход государства взыскана госпошлина в размере 3200 руб.
Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применениестатьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Судебная коллегия полагает правильным вывод суда о несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения ответчиком договорного обязательства по передаче квартиры и определенный судом с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки в сумме 100000 руб. соразмерным этим последствиям.
В настоящем случае, несмотря на длительную просрочку исполнения обязательства, право получить квартиру для истца не утрачено, материальных последствий данной просрочки истцом не заявлено и соответствующих доказательств не было представлено, в связи с чем нельзя признать обоснованными доводы апелляционной жалобы истца об отсутствии правовых оснований для уменьшения размера неустойки.

Как видно судом неустойка была уменьшена в 4,5 раза (!). В мотивировке такого значительного снижения неустойки говорится, не много ни мало, о том, что истец не доказал материальных последствий просрочки. Иначе говоря, все разъяснения ВС РФ для данной коллегии судей не имеют никакого значения. Оказывается, что бремя доказывания соразмерности неустойки ложится на истца, хотя все с точностью, до наоборот, так как ответчик несет бремя ддоказывания явной несоразмерности неустойки.

[Юлия Волкова]

Единична ли такая вот совершенно простецкая и примитивная мотивировка? Конечно же нет, о чем свидетельствуют иные апелляцтлнные определения, например по делу № 33-24883/2016, АО СПб горсуда от по делу  33-25272/2016
Доводы апелляционной жалобы о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера неустойки судебная коллегия находит заслуживающими внимания по следующим основаниям.
Ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на каждое лицо обязанность доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодексаРоссийской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При этом предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Наличие оснований для снижения и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. При этом критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, период неисполнения обязательства, а также компенсационную природу неустойки, считает необходимым снизить размер неустойки по договору №... до <...> рублей, а также считает, что определенная судом сумма неустойки за несвоевременную передачу объекта по договору участия в долевом строительстве встроенного помещения в многоквартирном доме явно несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений.

Если внимательно почитать данное определение, которым было изменено решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки в полном объеме, то нетрудно увидеть, что имеет место фактически немотивированное снижение неустойки. Апелляционная инстанция не указала, в чем в данном конкретном случае размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, т.е. опять все проходит мимо позиций ВС РФ.
Большинство апелляционных определений Ленинградского областного суда, за редкими исключениями, исходят из тех же позиций, которые приведены выше.
Так апелляционным определением Леноблсуда от 1 сентября 2016 года по делу № 33-4981/2016 было изменено решение суда первой инстанции, которым неустойка была взыскана в полном объеме. Суд мотивировал снижение неустойки следующим образом: «Учитывая, что нарушение сроков передачи квартиры истцу вызвано объективными причинами, в том числе продлением срока действия разрешения на строительство, отсутствием акта ввода объекта в эксплуатацию, наличие которого в том числе в силу договора является основанием для передачи квартиры, а также попытки ответчика привести соглашение с истцом в соответствие с меняющимися условиями, судебная коллегия полагает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки, учитывая при этом, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.
Оценивая соразмерность предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения обязательств, отсутствие доказательств наличия для истца негативных последствий, значительных убытков, утраты имущества в результате неисполнения ответчиком условий договора, судебная коллегия полагает возможным уменьшить размер неустойки до <данные изъяты> рублей».

Суд сослался на некие объективные причины, которые препятствовали своевременной передаче квартиры. Таковыми суд счел отсутствие акта ввода в эксплуатацию. Такие доводы просто поражают. Если строительство не окончилось, то совершенно понятно, что будет отсутствовать акт ввода объекта в эксплуатацию. Отсутствие данного акта как раз и подтверждает нарушение застройщиком сроков и ничего иного. Если суд считает, что застройщик не виноват и штрафная неустойка, имеющая карательную функцию, должна быть уменьшена до компенсаторной, тогда мы должны были бы увидеть ссылки на доказательства, представленные застройщиком, опровергающие предположение о виновном нарушении обязательства. Нет, кроме не имеющей никакого правового смысла мотивации, что равно произвольному усмотрению, мы в определении не видим.

[Юлия Волкова]

Еще одну мотивировку для снижения неустойки изобрел Леноблсуд. Так, традиционно изменяя решение суда первой инстанции, в апелляционном определении Леноблсуда от 24.11.2016 по делу № 33-6894/2016 приводится изобретенный судом альтернативный метод расчета неустойки. Суд не смущает то, что в законе установлен метод расчета неустойки. Мы говорим, что суд не творит право, а применяет его. Оказывается, что суд может не согласится с установленным в законодательстве методом расчета и создать свой.

Приведем выдержку из  вышеназванного определения.

Однако у суда апелляционной инстанции наличествует основания для вмешательства в постановленный ДД.ММ.ГГГГ судебный акт в части определения размера подлежащей ко взысканию неустойки и отказа в удовлетворении ходатайства ООО «ПЕТРОСТРОЙ» об уменьшении размера неустойки по мотиву несоразмерности ее размера последствиям нарушения обязательства, поскольку судом первой инстанции необоснованно проигнорированы руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные впункте 75 Постановления от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым:
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Между тем, исходя из средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, опубликованной Банком России по Северо-Западному федеральному округу:

Дата начала применения Размер средней ставки (%, годовых) 17.03.2016 7,98 19.02.2016 8,23 25.01.2016 7,01 15.12.2015 6,34 за вышеуказанный период средняя ставка составит 7,39 % /(7,98 + 8,23 + 7,01 + 6,34) : 4/.     Отсюда альтернативный расчет позволяет определить размер причитающейся неустойки в <данные изъяты> рубля /(<данные изъяты>=00 : 300) х 103 х 7,39 %) х 2/. Приведенный расчет в соответствии с положениями пунктов 3, 4 статьи 1, статьи 333 ГК РФ, находящимися в нормативно-правовом единстве с требованиями пункта 2 статьи 328,пунктов 1, 3 и 4 части 1, пунктов 1 и 3 части 2, части 3 статьи 330 ГПК РФ, и с целью обеспечения единства сложившейся судебной практики по делам об ответственности за нарушение обязательств может быть положен в основу изменения решения суда в части определения размера неустойки за просрочку нарушения срока передачи квартиры и снижения ее до размера <данные изъяты> рубля.          В данном расчете радует лишь одно. Неустойка была снижена не в три и ни в два раза, а примерно на 30%, что уже хорошо для дольщика, так как вместе со штрафом он получит фактически полную сумму неустойки, которая причиталась бы ему, если бы она не была снижена.          Н[/size]е буду далее перегружать примерами судебной практики, так как она в нашем регионе превращает исключительность снижения неустойки, в общее правило. Исключительны, как раз случаи, когда неустойка взыскивается в полном объеме. Такие решения имеются, но в силу их бесконечно малого числа можно сказать, что практика снижения неустойки единообразна и вопрос лишь в степени снижения.[/b]

[Юлия Волкова]

Функции штрафной неустойки

В отечественной юридической литературе, за редкими исключениями, в отличии от США очень мало уделяется внимания инструментальному или функциональному подходу к праву, когда любые виды правовых средств рассматриваются не с точки зрения некой абстрактной теории, а с точки зрения последствий, с точки зрения инструментов для достижения определенных целей. Если юридическая наука в основном занимается совершенно бесполезными рассуждениями, своего рода юридической метафизикой, то и правоприменитель просто не знает и не понимает, каковы должны быть функции гражданско-правовой ответственности.

Для чего нужна штрафная неустойка? Имеет ли она чисто компенсаторный характер?

Функция штрафной неустойки заключается в устрашении стороны договора. Если нарушитель договора должен будет выплатить только сумму убытков или неустойку примерно соответствующую размеру убытков, то никакого эффекта устрашения или сдерживания  неустойка не будет иметь. Штрафная неустойка взыскивается сверх размера убытков. Идея такой неустойки заключается в том, что сторона договора, против которой установлена такая мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства, в своем поведении будет учитывать возможность значительной штрафной санкции. Такая мера обеспечения будет дисциплинировать сторону договора.

Следующий немаловажный момент для определения того выполняет ли неустойка в конкретной ситуации функцию устрашения или сдерживания  применительно к ДДУ заключается в установлении того, все ли дольщики обращаются с исками о взыскании неустойки. Приведу ссылку на случай взыскания неустойки с одного з застройщиков Санкт-Петербурга.

В доме, разрешение на ввод в эксплуатацию которого было получено на 9 с половиной месяцев позже срока передачи квартир, предусмотренного ДДУ. В доме 400 квартир. Из всех дольщиков в суд обратились примерно 40 человек. Всем дольщикам неустойка была уменьшена.

Сделаем расчет и посмотрим, а будет ли в данном случае реальная штрафная функция у неустойки. Для данных целей предположим, что с исками обращается не 10%, а 30% дольщиков. Также предположим, что в доме все квартиры трехкомнатные, за которые дольщики заплатили по 5 000 000 рублей каждый.

Неустойка за вышеназванный период составляет округленно с небольшой погрешностью 1 000 000 рублей. Дольщик просит взыскать неустойку и штраф в размере 50%. В среднем уменьшение неустойки судом происходит в два раза. Дольщику присуждают 750 000 рублей.

Каковы убытки дольщика? Их можно рассчитать, как стоимость аренды аналогичной квартиры в том же районе. Аренда подобной квартиры в Санкт-Петербурге за 9 месяцев будет составлять примерно 400 000 рублей. Таким образом, если рассматривать конкретного дольщика, то неустойка в размере 750 000 рублей превысит убытки почти в два раза, т.е. будет иметь штрафной эффект.

Теперь посчитаем, а будет ли в целом по дому существовать устрашающая функция неустойки. 30% дольщиков составит 120 квартир. 120 х 750000 = 90 000 000 рублей. 90 000 000 : 400 = 225 000 рублей. Иначе говоря, получается 225 000 рублей неустойки на квартиру.

Из изложенного следует, что в целом по дому будет отсутствовать устрашающий эффект неустойки.  Общая стоимость 400 квартир будет равна 2 000 000 000 рублей. Общая же сумма неустойки в данном случае будет менее 5% от полученных сумм от дольщиков. Сумма внушительная, но, тем не менее, она не соответствует даже размеру возможных убытков дольщиков.

Когда я спросил представителей одного из застройщиков, почему они не урегулировали добровольно вопрос выплаты компенсаций меньших, чем размер неустойки, а многие дольщики согласились бы на это, мне ответили, что тогда пришлось бы платить всем, а так не все будут обращаться в суд с исками. Получается, что позиция СОЮ только поощряет недобросовестных застройщиков не договариваться с дольщиком. Застройщик, учитывая фактически автоматическое снижение размера неустойки судами, не имеет никаких стимулов, чтобы мирно урегулировать спор, выплатив компенсации дольщикам.  В вышеприведенном случае любая сумма компенсации свыше 225 000 рублей для застройщика будет более неблагоприятной, чем если 30% дольщиков обратится в суд. Если же процент активных дольщиков ниже, то сумма возможной максимальной компенсации будет еще меньше.

На мой взгляд законная штрафная неустойка, предусмотренная  ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, выполняет и публично-правовую функцию. В США, например, большинство судей и ученых, исходят из того, что деликтное право  выполняет не только частно-правовую, но и публично-правовую функцию. Достаточно посмотреть на штрафные убытки. Истец, в пользу которого взыскиваются штрафные убытки получает гораздо больше, чем он потерял. Некоторые рассматривают такое щедрое вознаграждение, как  windfall, но оно выполняет важные социальные функции: выпускается пар и потерпевшие не берут правосудие в свои руки; угроза штрафных убытков является существенным сдерживающим фактором; ответчик еще наказывается в ряде случаев и за тех, кто не обращался в суды и не получал никакой компенсации за схожие нарушения; истец выполняет фактически функцию частного прокурора. В нашем случае неустойка ближе к штрафным убыткам.

[Юлия Волкова]

Повышенный размер неустойки законодатель вводит для реализации определенных политико-правовых целей с учетом специфики регулируемых общественных отношений и подчеркивает важность для законодателя охраны прав и интересов именно граждан-дольщиков, так как для них размер неустойки выше, чем для иных дольщиков. В силу того, что, опять же, учет в праве не абстрактных идей, а политико-правовых моментов, когда следует учитывать особенности конкретных общественных отношений, в России не очень популярен, мы видим решения судов, которые можно назвать слепыми. В данном случае следует понимать, что многие дольщики берут кредиты, продают жилые помещения в другом месте, чтобы купить новое жилье. Когда дольщики перекроют трассы, то будет поздно. Если право не может обеспечить мир в обществе, то грош ему цена. Суды не понимают, что дело здесь в том, чтобы дольщик был уверен, что застройщик предпримет все возможные меры для исполнения своего обязательства в срок. Главное не в компенсации, а в устрашении застройщика, чтобы он в своей деятельности всегда помнил о возможности реального взыскания сумм штрафной неустойки.

Функция рассматриваемой штрафной неустойки, на мой взгляд, подобна функции штрафных убытков. Сдерживание возможно лишь в случае виновного поведения застройщика. Если застройщик действовал в своей деятельности, явно пренебрегая правами дольщиков, то штрафная неустойка должна взыскиваться в полном объеме. Если застройщик докажет, что отсутствует вина в нарушении обязательства, то только тогда неустойка подлежит уменьшению до размера компенсаторной.

Выводы

         Из рассматриваемой судебной практики СОЮ следует:
Снижение неустойки в настоящее время является не исключением, а общим правилом, хотя ВС РФ говорит, что снижение размера неустойки возможно лишь в исключительных случаях;

• Ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве фактически не работает, так как практически во всех случаях неустойка снижается до размера, который предусмотрен для дольщиков, которые не являются гражданами (депутаты зря трудились, введя повышенную неустойку для особой защиты граждан-дольщиков, так как суды полностью аннулировали действие этой нормы);
• Реальных, основанных на доказательствах, мотивов для снижения неустойки, о которых говорит ВС РФ суды не приводят, а по существу, якобы мотивируя решения, ссылаются на доводы, которые не имеют никакого юридического значения, т.е. мотивировка существует лишь для её формального наличия;
• Для СОЮ, рассматриваемого региона, не имеют значение никакие правовые позиции ВС РФ относительно снижения размера неустойки;
• Позиция СОЮ ведет к значительной недокомпенсации, если рассматривать не отдельного дольщика, а дом в целом;
• При таком подходе застройщику совершенно невыгодно достигать с дольщиками досудебного урегулирования спора, так как в случае судебных споров он потеряет меньше в связи с тем, что в суд обращаются далеко не все;
• СОЮ порождают явную несправедливость, так как по одному и тому же объекту разные судьи уменьшают неустойку, кто в три, кто в два раза, кто на 30%, т.е. соседи с одинаковыми жизненными ситуациями и квартирами получают неустойку, размер которой может отличаться в два раза

[Юлия Волкова]

Верховный суд (ВС) в очередной раз подтвердил, что снизить размер неустойки можно, только если об этом просит ответчик.

Такой вывод закреплен в недавно опубликованном определении гражданской коллегии ВС по делу, в котором нижестоящие суды снизили неустойку в 17 раз. ВС отправил спор на новое рассмотрение, напомнив, что по правилам ст. 333 Гражданского кодекса (ГК) для уменьшения неустойки нужно заявление ответчика. В данном случае ответчик об этом не просил.
Галина Маркелова взыскивала с ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» неустойку в размере 1,7 млн руб. за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия (комбинат стал застройщиком в 2009 году после того, как прекратил свою основную деятельность). Договор с комбинатом был заключен в марте 2013 год. Претензии застройщику Галина Маркелова стал направлять в сентябре 2015.
Суд первой инстанции и апелляция снизили размер неустойки до 100 тыс. руб. По их мнению, требования Галины Маркеловой явно не соразмерны последствиям нарушения обязательства. Суды решили, что выплата всей суммы неустойки приведет к неосновательному обогащению.
ВС с таким подходом не согласился и отправил дело на новое рассмотрение. ВС подчеркнул, что нижестоящие суды применили ст. 333 ГК и снизили неустойку по собственной инициативе без заявления ответчика. При этом суды не указали, в чем состоит несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства застройщика. В материалах дела судьи ВС нашли только ходатайство представителя ответчика об отложении рассмотрения дела в связи с «занятостью в других судебных заседаниях». Иных ходатайств от ответчика не поступало, отмечено в определении ВС.
Впрочем, решение ВС оказалось не окончательным. Судьи направили дело на новое рассмотрение. Это дает шанс застройщику попытаться заявить о снижении неустойки.
Ранее о необходимости заявления ответчика для снижения неустойки говорил как Высший арбитражный суд (постановление Пленума ВАС от 22 декабря 2011 года № 81 о применении ст. 333 ГК, см. здесь), так и сам ВС (постановление Пленума ВС от 28 июня 2012 года № 17 о применении законодательства о защите прав потребителей, см. здесь). То же самое подтвердил и Конституционный суд в феврале 2015 года. Он отклонил жалобы о неконституционности ст. 333 ГК, но подчеркнул, что снижать неустойку можно только по заявлению ответчика. Притом вопрос о снижении должен быть подробно рассмотрен судом (см. здесь).

[Юлия Волкова]

Будьте внимательны, риски при переуступке


  Экономической коллегии Верховного суда (ВС) предстоит решить, отвечает ли застройщик, допустивший двойную продажу квартиры, за причиненные ею убытки перед всеми последующими ее покупателями. Этого добивается Александр Ганьжин из Владивостока. Он приобрел долю в недостроенном доме, соответствующую квартире. Однако впоследствии сделка была признана недействительной, потому что ранее квартира уже была продана другому дольщику. Взыскать все деньги с перепродавца не получилось, и Александр Ганьжин требует от застройщика возместить убытки в виде стоимости неполученной квартиры. Положительное решение по этому делу создаст риски для всех застройщиков, допускающих двойные продажи (№А51-273/2015).Александр Ганьжин просит включить в реестр требований к обанкротившемуся застройщику ООО «Бомарше» 10,3 млн руб. убытков. Он купил квартиру в недостроенном доме, которая до этого прошла через цепочку перепродаж. Выяснилось, что квартира до этого уже была продана другому дольщику Татьяне Щуровой. По ее требованию цепочка сделок, в результате которой Александр Ганьжин получил квартиру, была признана недействительной. Право собственности Александра Ганьжина на долю в недостроенном доме, соответствующую его квартире, было прекращено. Размер своего ущерба он определил как разницу между тем, что заплатил продавцу и тем, что получил в исполнительном производстве после признания сделок недействительными.
Суды всех инстанций отказались включать требования Александра Ганьжина в реестр. Они отметили, что между застройщиком и истцом нет прямой связи, и потому действия застройщика не могут считаться причиной возникновения убытков у покупателя. Недобросовестность «Бомарше», то, что он понимал возможность причинения ущерба будущим покупателям, не создают необходимого основания для прямого иска об убытках, решили суды.
В своей жалобе в ВС Александр Ганьжин настаивает, что добросовестность всех лиц, перепродававших квартиру, не влияет на причинно-следственную связь между действиями должника и ущербом заявителя. Он лишился квартиры именно из-за действий «Бомарше», которое допустило двойную продажу квартиры. Поэтому должник должен нести ответственность независимо о того, были ли согласован действия всех участников цепочки по продаже квартиры.
Удовлетворение этого требования даст дополнительный способ защиты против недобросовестных застройщиков. Прямое требование к застройщику от конечного покупателя основано не на договоре продажи доли или долевого участия в строительстве, а на совершенном застройщиком правонарушении. Если этот вывод расширить за пределы отношений строительства, то любое лицо, допустившее двойную продажу своей вещи, может отвечать перед последующими ее покупателями.