[Юлия Волкова]

Строка в квитанции, которая называется «Содержание и ремонт жилого помещения » - довольно дорого нам обходится.
Что включает в себя этот тариф? Каковы обязанности управляющей организации по содержанию нашего общедомового имущества?
И почему зачастую мы платим за те услуги, которые нам не оказываются?
Давайте попробуем разобраться, из чего складывается этот тариф, и как заставить обслуживающую дом управляющую организацию выполнять свои обязанности должным образом.


1. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ,КОТОРОЕ НАДО СОДЕРЖАТЬ


Все технические помещения дома – чердак, крыша, подвал; все вспомогательные помещения – лестничные площадки, лифты, коридоры в подъезде; фасад здания, земельный участок на котором построен дом с придомовой территорией – все это принадлежит собственникам данного дома и называется общедомовым имуществом.


ЭТО ИМУЩЕСТВО ПРИНАДЛЕЖИТ ВСЕМ СОБСТВЕННИКАМ ДОМА.


Владение имуществом налагает на собственника обязанность содержать его, то есть содержать подвалы, чердаки, земельный участок это обязанность собственника, которая передана управляющей компании.
Именно за содержание этого общедомового имущества мы с вами  регулярно оплачиваем строку квитанции «Содержание и ремонт жилого помещения».


2. КАКИЕ РАБОТЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ДОЛЖНЫ ОСУЩЕСТВЛЯТЬСЯ?


Организация, управляющая многоквартирным домом, обязана осуществлять все мероприятия, содержащиеся в законах и подзаконных нормативных актах, обеспечивающие выполнение требований надлежащему содержанию общего имущества.
В частности, законом установлено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома, считаются предусмотренными в договоре между собственниками и УК .


ВНИМАНИЕ! ЭТИ РАБОТЫ ДОЛЖНЫ ОСУЩЕСТВЛЯТЬСЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, УПОМИНАЮТСЯ ЛИ ОНИ В ДОГОВОРЕ, ЗАКЛЮЧЕННОМ С СОБСТВЕННИКАМИ ИЛИ НЕТ.


Согласно Правил осуществления деятельности по управлению МКД, управляющая организация ОБЯЗАНА разрабатывать и предоставлять для ознакомления, обсуждения и утверждения собственникам помещений перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (строка в квитанции называется «содержание жилья»), в котором предусматриваются объемы, стоимость, периодичность и график (сроки) оказания услуг и выполнения работ.
Указанный перечень должен учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения МКД. Для обоснования перечня работ и услуг УК должна иметь и по требованию собственников помещений предоставлять документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), в частности акт обследования технического состояния МКД, заключения экспертных организаций и пр.

[Юлия Волкова]

СКОЛЬКО СТОИТ СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ?


ТАРИФЫ И СТОИМОСТЬ РАБОТ (УСЛУГ) ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА


По закону, размер платы за «содержание жилья» определяется на общем собрании с учетом предложений УК в размере, обеспечивающем нормально необходимое содержание общего имущества.


Таким образом, у собственников помещений нет полной свободы в установлении размера платы, и они не имеют права произвольно устанавливать цену договора управления без учета мнения управляющей компании.С другой стороны, представить предложения по размеру платы за содержания жилья и экономически обосновать эту стоимость обязана именно управляющая компания.


ПОМНИТЕ! ОТСУТСТВИЕ СОГЛАСОВАННОГО РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ НАЧИСЛЕНИЯ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ
ИСХОДЯ ИЗ ТАРИФА, УСТАНОВЛЕННОГО МУНИЦИПАЛИТЕТОМ.


Ввиду того, что для управляющих компаний, являющихся коммерческими организациями, управление МКД рассматривается в качестве их основной предпринимательской деятельности, определение в договоре должного размера платы за предвидимые при обычных условиях, нормально необходимые содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Это означает, что бремя несения расходов, связанных надлежащим содержанием общего имущества собственников дома ложится на УК.


Она не вправе требовать от собственников дополнительной платы в случае необходимости проведения обязательных работ, которые могли быть, но не были включены в разработанный ею перечень. Если УК не разработала соответствующий перечень работ и услуг и не обосновала перед собственниками размер платы за содержание общего имущества, и в таком случае применяет тариф, установленный муниципалитетом, то УК не вправе ссылаться на недостаток
денежных средств для надлежащего содержания жилья.


ВЗИМАНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ПЛАТЫ ВОЗМОЖНО ТОЛЬКО ЗА ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ.

[Юлия Волкова]

-

[Надежда Дроздова]

Здравствуйте, хотелось бы знать, по какой причине не работает маленький лифт, на протяжении полу года, если все владельцы дома за него платят?

[Юлия Волкова]

Надежда, на данный вопрос видимо должна ответить УК, куда следует обратиться с письменным заявлением.
Согласно конкурсной документации за обслуживание лифтов  взимается плата 1,61 руб с кв.м . Соответственно, если лифт не работает, Вы можете потребовать перерасчёт.

Извлечение из конкурсной документации:  Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифтов, в т.ч.: 1 284 501,79    --- 1,61

[Юлия Волкова]

Размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг<Письмо> Минстроя России от 17.03.2016 N 7513-ОЛ/04 <О рассмотрении обращения>

По мнению Минстроя России, такой подход в полном объеме будет учитывать конструктивные элементы каждого многоквартирного дома, наличие и состав внутридомовых инженерных систем, наличие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного многоквартирного дома, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания многоквартирного дома, согласно законным требованиям собственников помещений данного дома.В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из групп многоквартирных домов, такая плата может не учитывать особенности конкретного многоквартирного дома.В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из необходимых услуг, установленных в объеме не менее чем минимальный перечень, такой размер платы является более экономически эффективным в управлении для каждого многоквартирного дома.


http://www.consultant.ru/law/hotdocs/46129.html© КонсультантПлюс, 1992-2016

[Юлия Волкова]

С 2017 года в квитанциях ЖКХ появится новая строка — плата за сбор и вывоз мусора. [/size] • Сейчас расходы по сбору и вывозу отходов учитываются в строке "содержание и ремонт жилого помещения". После появления в платежке отдельной строки услуга из жилищной перейдет в коммунальную.

 
• В настоящее время плата за вывоз мусора не нормируется и в среднем составляет от 2 до 3,5 рублей за кв. метр. Тариф устанавливают собственники помещений в многоквартирных домах.
• С 2017 года размер тарифа будет определять региональный оператор, работающий с отходами. Благодаря этому для жителей одного региона плата будет одинаковой. Тариф может отличаться от нынешнего и вполне возможно он будет выше...
• Регионы будут иметь право устанавливать предельные тарифы на обращение с твердыми коммунальными отходами.
 
Зачем понадобилось передавать услугу от управляющей компании региональным операторам?


• В Минстрое и Минприроды считают, что после того, как заработает новая схема, тарифообразование станет более прозрачным, система переработки отходов будет развиваться, а число захоронений и нелегальных свалок — снижаться. Сегодня число несанкционированных свалок в России более чем в 20 раз превышает количество легальных хранилищ отходов.
• В рамках реформы регионы также должны утвердить территориальные схемы обращения с отходами, которые описывают всю логистику движения мусора от момента образования до места переработки или захоронения и все маршруты цепочки.

Как будут выбирать компании, которые займутся вывозом мусора?

• Регионального оператора (одного или нескольких) будут выбирать на конкурсной основе на 10 лет. Победят предприятия, предложившие наилучшие условия.

[Юлия Волкова]

ВС РФ защитил неплательщиков, указав, что их не могут лишать воды, света и тепла за несоразмерные такой мере долги. А еще указал, что управляющие компании сами должны разбираться, кто получит квартплату и коммунальные платежи, если потребитель случайно перевел деньги не туда. Правда, соответствующий проект постановления Пленума, в котором содержатся разъяснения относительно оплаты коммунальных услуг и жилого помещения, пока направлен на доработку, но эти уточнения в нем, вероятнее всего, сохранятся

[Юлия Волкова]

Если платишь не вовремя

Собственники и наниматели, несвоевременно оплачивающие квитанции, обязаны выплатить кредиторам пени, размер которых составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Увеличен он быть не может, а вот уменьшен – вполне, если суд сочтет, что выплата явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.Верховный суд указывает, что долги по "коммуналке" не могут быть "безусловным основанием для приостановления или ограничения предоставления такой коммунальной услуги"

. Обязательно нужно учитывать соразмерность допущенного нарушения и не "выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения, не нарушать прав и законных интересов других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью окружающих".Да, поставщик услуги вправе ограничить или приостановить ее, но с соблюдением ряда условий. Например, для начала необходимо выслать жильцу-должнику письменное уведомление.

Из чего состоит плата за квартиру?

ВС рассказывает, какими строчками в квитанции за квартплату "заведуют" местные органы власти, а какими региональные. Так, муниципалитет вправе устанавливать размер платы за пользование (наем) и содержание квартиры или другого жилого помещения по договору соцнайма. А также за содержание жилья для собственников, которые не выбрали, как они будут управлять домом. То есть не создали ТСЖ, не выбрали управляющую компанию или не взяли управление на себя (ч. 3 ст. 156 ЖК). Регионы же определяют минимальный взнос на капремонт (ч. 81 ст. 156 ЖК) и нормативы потребления коммунальных услуг (ч. 1 ст. 157 ЖК).
Чтобы оспаривать квартплату, нужно понимать, что может быть включено в квитанцию, а что – нет. Верховный суд объясняет это довольно подробно. Так, все без исключения платят за:− содержание жилого помещения (сюда входят услуги и работы по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также оплата потребляемых при этом коммунальных услуг);− коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, тепло, электроэнергия, газоснабжение, твердое топливо (если отопление печное), водоотведение и обращение с твердыми коммунальными отходами). Размер взносов рассчитывается по показаниям счетчиков, а если их нет – по нормам потребления.

[Юлия Волкова]

Как уменьшить плату за "коммуналку"?

Минимальный перечень услуг и работ по содержанию дома и порядок их оказания определяет Правительство, а вот конкретику вносят сами жильцы. Если в доме не создано ТСЖ или жилищный кооператив, на общем собрании собственников они решают, что именно в ближайший год (или несколько лет) должна сделать управляющая компания и сколько они готовы за это заплатить. При этом нужно понимать, что размер оплаты не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества и отвечать требованиям разумности. Определенный владельцами жилья размер оплаты вносится в договор с управляющий компанией, и менять его в одностороннем порядке, скажем, что-то доначисляя, организация права не имеет. Пересчитать его, сообразно условиям предыдущего договора, могут, если будет признано недействительным решение общего собрания собственников.
Кроме того, собственник или наниматель может потребовать оплаты, если ему оказывали услуги ненадлежащего качества (низкое напряжение в электросети или едва теплые батареи) или с перерывом, превышающим тот, что установлен договором. Доказать факт ненадлежащего оказания услуг, помимо акта, составленного самим поставщиком, можно свидетельскими показаниями, аудио- и видеозаписями, заключением эксперта и любыми другими средствами, предусмотренными ст. 55 ГПК. Помимо этого ВС напомнил, что на отношения по предоставлению коммунальных услуг распространяется действие закона о защите прав потребителей, что позволяет взыскать с поставщика еще и возмещение убытков, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф. Леонид Коржинек назвал это разъяснение "социально направленным" и "соответствующим принципам справедливости", поскольку оно дает "зеленый свет" жильцам, пострадавшим от некачественных поставщиков коммунальных услуг, которых в России немало.

[Юлия Волкова]

Когда платить?

Если договором не установлены иные сроки, оплачивать квитанции необходимо до 10 числа месяца, следующего за расчетным, включительно. Получать платежные документы можно и в электронном, и в бумажном виде, но обязать потребителя пользоваться лишь одним из этих способов поставщик права не имеет. Внесенные по квитанции денежные средства засчитываются за указанный в ней (плательщиком или поставщиком) расчетный период. Если же даты не указаны, то оплата принимается в счет тех долгов, по которым не истек трехлетний срок исковой давности.Обычно собственники рассчитываются с ресурсоснабжающими организациями через УК (исполнителя коммунальных услуг), которая фактически занимается закупкой ресурсов и ведет расчеты с поставщиками. Однако по решению собрания собственников часть "коммуналки" жильцы могут оплачивать непосредственно ресурсоснабжающим организациям, такая же схема работает при непосредственном управлении, если собственники не выбрали способ управления или он не реализован

Как быть, если заплатил не тому?

Случается так, что управляющая компания меняется, а собственник об этом по тем или иным причинам не знает и добросовестно вносит деньги на счет организации, которая его дом уже не обслуживает. Кто должен решать эту проблему? По мнению ВС, новая УК, которая вправе взыскать с предыдущей ошибочно перечисленные ей платежи. Представитель Генпрокуратуры назвал это положение "архиважным", поскольку оно ограничивает злоупотребление со стороны УК. "Пусть спорят управляющие компании, а не жильцы", – прокомментировал Леонид Коржинек.Татьяна Провалинская, судья Красноярского крайсуда, предложила дополнить это разъяснение. Дело в том, что нередко возникают ситуации, когда счета на оплату жильцам выставляют и "старая", и "новая" управляющие компании, которые спорят в суде о том, было ли законным решение общего собрания собственности о смене УК. Кому платить в этом случае? Красноярский облсуд считает, что при решении такого вопроса суду необходимо выяснить, какая из компаний фактически предоставляла услуги на основании заключенных договоров или фактически сложившихся договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями. Если же оплату получала другая УК, которая услуг не оказывала, фактический поставщик вправе взыскать с нее неосновательное обогащение. Будет ли принята эта поправка, решит редакционная коллегия.

[Юлия Волкова]

Где обжаловать?

"Коммунальные" споры подведомственны мировым судьям и судам общей юрисдикции в порядке гражданского судопроизводства. Как определиться с тем, куда идти? Очень просто, объясняет ВС. Например, если вы требуете перерасчета стоимости коммунальных услуг, оказанных ненадлежащим образом (то есть у иска есть цена), и сумма требований не превышает 50 000 руб., смело идите к мировому судье. А иски об определении порядка внесения платы за жилье как не подлежащие оценке, подсудны райсуду.
По общему правилу иски о взыскании долгов по "коммуналке" подаются по месту жительства ответчика, собственники или наниматели могут обратиться в суд по месту нахождения истца или месту заключения договора. Причем если долг не превышает 500 000 руб., дело рассматривается в порядке приказного производства. А в случаях, когда мировой судья вернул иск на основании ч. 3 ст. 125 ГПК или приказ был отменен, – в порядке искового или упрощенного судопроизводства.