[Юлия Волкова]

По данным Судебного департамента, в минувшем году в Санкт-Петербурге было рассмотрено 388 исков о защите потребителей в сфере строительных и связанных с ними инженерных услуг, 355 из которых на 152 млн рублей служители Фемиды сочли обоснованными.


Соглашусь с позицией адвоката Ребриков В.А. из Москвы. 


[/size]На практике возникает множество проблем с приемкой квартир в новых домах и связаны они в подавляющем большинстве случаев с нежеланием застройщиков исправлять недоделки в новостройке.
Как правило, застройщики в случае обнаружения недоделок в новостройке прибегают к шантажу дольщиков: или Вы подписываете акт приема-передачи с указанием о том, что никаких претензий не имеете или мы Вас не пускаем в квартиру и не даем оформлять право собственности на нее. При этом застройщики, как правило, ссылаются на то, что акт приема-передачи квартиры с оговорками регистраторы не примут, а значит регистрация права собственности будет невозможна. Действительно, акт, в котором будут указаны недоделки в новостройке или иные оговорки не пройдет регистрацию. Однако, это не означает, что застройщик не несет обязательств по исправлению недостатков строительства. Он должен исправить недоделки в новостройке до подписания передаточного акта.


Между тем, возникает вопрос: что делать, если застройщик упорно не хочет исправлять недоделки в новостройке, а требует подписать акт. В этом случае целесообразным решением будет подача иска в суд о признании права собственности на квартиру вместе с требованиями о возмещении расходов на исправление недоделок. Может возникнуть вопрос: почему нельзя просто подать иск об обязании застройщика устаранить недоделки. Однако, практика показывает, что иск о возмещении расходов на исправление недостатков строительства имеет гораздо эффективнее иска об обязании застройщика устранить недостатки своими силами. Во-первых, дольщик изначально будет взыскивать смету по всем недоделкам, тогда как застройщик своими силами может исправить далеко не все недостатком, во-вторых, на практике фактическое исполнение решений судов об обязании ответчика совершить определенные действия довольно таки проблематично, в-третьих, дольщик, получив деньги на исправление недоделок по решению суда может сам выбрать подрядную организацию для соответствующих работ, а не уповать на работников застройщика.


Перед судом собирать как можно больше доказательств ненадлежащего исполнения строительной компанией своих обязанностей. Обязательно нужно вести письменную переписку с застройщиком, на осмотр квартиры желательно приходить вместе с экспертами в области строительства, документально фиксировать все нарушения строительства и т.д.. Если прийти неподготовленным в суд, то судья, скорее всего, откажет в иске, на практике имеется множество таких случаев.


На практике приходится сталкиваться  с ситуациями, когда дольщик не имеет возможности ждать оформления права собственности квартиры в судебном порядке, нужно срочно въезжать в квартиру, но в то же время не хочется устранять недоделки в новостройке своими силами. В этом случае возникает самый главный вопрос: можно ли подписывать передаточный акт с указанием о том, что никто ни к кому никаких претензий не имеет, не лишится ли в дальнейшем дольщик права взыскивать расходы на устранение недоделок в новостройке. В такой ситуации можно посоветовать следующее: в крайнем случае, такой акт можно подписать, наличие акта приема-передачи квартиры с указанием на отсутствие претензий не лишает дольщика права обращаться в суд с иском о взыскании расходов на устранение недоделок в новостройке. Однако, перед этим нужно отправить несколько писем застройщику с требованием устранить недоделки в квартире, также нужно указать в этих письмах на необходимость скорейшего заселения и оформления права собственности, т.е. опять же нужна грамотная переписка с застройщиком. Отсутствие такой переписки резко снижает шансы на положительный исход дела.

[Юлия Волкова]

Вы спрашивали - отвечу ))

Компенсация убытков и взыскание неустойка с застройщика  - плохая звукоизоляция.

Извл  из апелляционного определения  Санкт-Петербургского городского суда  от 20 марта 2014 г. N 33-2259/2014

В процессе эксплуатации квартиры выявился существенный недостаток: плохая звукоизоляция межквартирных перегородок.
<дата> истец заключил с ООО "Центр оценки и экспертизы" договор N <...> по оценке рыночной стоимости комплекса работ и материалов, необходимых для устройства шумоизоляции в квартире, уплатив за оказание данной услуги денежные средства в размере <...>
Согласно независимой оценке, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устройства шумоизоляции в квартире составит <...>, при этом в результате ремонтных работ площадь квартиры уменьшится на 0,37 кв. м и составит 28,43 кв. м
<дата> истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил устранить недостаток в срок до <дата>. Требования истца не исполнены. До настоящего времени недостаток ответчиком не устранен.
<дата> истец направил ответчику претензию и просил возместить ему расходы по устранению недостатков квартиры в размере <...>, расходы по проведению оценки в размере <...>, возвратить денежную сумму в размере <...>, уплаченную за 0,37 кв. м площади квартиры.
Из заключения Службы государственного строительного надзора <дата> N <...> следует, что жилой дом соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации, получившей заключение Управления государственной экспертизы Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга N <...>.
В ходе судебного разбирательства проведена строительно-техническая экспертиза

Согласно заключению эксперта N <...> от <дата>, звукоизолирующие свойства междуэтажного перекрытия над помещением исследуемой квартиры соответствуют предъявляемым к ним нормативным требованиям и обеспечивают защиту от шума. Звукоизолирующие свойства стены между исследуемой и соседними квартирами не соответствуют предъявляемым к ним нормативным требованиям, и не обеспечивают защиту от шума. Звукоизоляция квартиры, принадлежащей истцу, не соответствует действующим строительным нормам. Причиной недостатков по звукоизоляции квартиры является необеспечение конструкцией межквартирной стены (перегородки) защиты от шума согласно требованиям нормативной документации

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Поскольку квартира, переданная ответчиком истцу, не отвечает требованиям качества вследствие нарушения предусмотренных нормативами параметров звукоизоляции межквартирных перегородок, истцу должны быть возмещены расходы истца на устранение недостатков, состоящие из рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устройства шумоизоляции в квартире, в размере <...>

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия определила:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22 июля 2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22.07.2013 частично удовлетворены исковые требования А.В.В.; с ООО "ИСК "ХХХ" в пользу А.В.В. взысканы убытки в размере <...>, неустойка в размере <...>, компенсация морального вреда в размере <...>, расходы на проведение судебной экспертизы в размере <...>, штраф в размере <...>.

[Юлия Волкова]

Компенсация убытков и взыскание неустойка с застройщика  - бракованные  стеклопакеты, выявление недостатков после подписания передаточного акта 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Санкт-Петербургского городского суда
от 3 декабря 2013 г. N 33-17612/2013

извлечение 

До подписания 24.02.2012 акта приема-передачи квартиры, Г.Н. 20.12.2011 и 18.01.2012 осматривала квартиру, претензий к техническому состоянию квартиры не выразила; при подписании акта приема-передачи Г.Н. также не высказала возражений, согласилась с тем, что квартира удовлетворяет и соответствует всем установленным и действующим строительно-техническим и санитарным нормам и требованиям.
Согласно Приложению N ... к договору квартира передана с установленными оконными блоками (металлопластик, стеклопакеты), застекленным балконом/лоджией (л.д. 22).
26.12.2012 Г.Н. обратилась в ЮрЛ1 с заявлением, в котором указала, что все балконные двери не закрываются плотно, искривлены, на окнах имеется монтажный скотч, просила заменить бракованные стеклопластиковые окна и двери, удалить монтажный скотч с окон и балконных дверей.
21.01.2013 по указанному обращению в квартиру Г.Н. вышел представитель ЮрЛ2, которым были проведены работы по регулировке оконных и дверных балконных блоков, удалена монтажная пленка с данных блоков, был составлен акт, из которого следовало, что в результате проведенных работ все оконные и дверные блоки закрываются, щелей не имеют. Работы по удалению монтажного скотча проведены в полном объеме, данные работы были приняты представителем Г.Н., от принятия остальных работ представитель отказался, указывая, что оконные и балконные двери имеют "дугообразную" форму и ручка проворачивается с трудом.
31.01.2013 Г.Н. направила повторную претензию в адрес ЮрЛ1, в которой настаивала на наличии дефектов окон и балконных дверей, просила произвести замену бракованных стеклопластиковых окон и балконных дверей в течение 10 календарных дней. В ответ на данное обращение ЮрЛ1 (исх. N ... от 12.02.2013) указало, что в соответствии с гарантийными обязательствами все указанные замечания были устранены, а именно удален монтажный скотч, дополнительно отрегулирована фурнитура. Претензии, связанные с перекосом створок, Общество не принимает, поскольку данный дефект вызван неправильной эксплуатацией оконных систем.
05.02.2013 Г.Н. уведомила ЮрЛ1 о намерении обратиться в стороннюю организацию для замены бракованных стеклопластиковых окон и балконных дверей.
05.02.2013 Г.Н. заключила с ЮрЛ4 договор N ... на изготовление и установку оконных изделий ПВХ в количестве 8 штук, стоимостью <...>; данный договор был исполнен.
02.04.2013 Г.Н. обратилась к ЮрЛ1 с претензий о возмещении расходов, понесенных на изготовление оконных изделий. Данное требование Обществом удовлетворено не было.
Полагая свои права нарушенными, Г.Н. обратилась в суд с иском к ЮрЛ1, уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ заявленные требования, просила взыскать с ответчика расходы на строительно-техническое исследование в размере <...>, расходы по договору на изготовление оконных блоков в размере <...>, расходы на оплату юридической помощи в размере <...>, компенсацию морального вреда в размере <...>, пени за просрочку выполнения законного требования потребителя в размере <...>. В подтверждение недостатков, имеющихся у стеклопластиковых окон и балконных дверей, истица представила ЮрЛ3.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 02 августа 2013 года исковые требования Г.Н. удовлетворены частично.
Довод ответчика относительно того, что факт наличия недостатков жилого помещения опровергается актом приема-передачи квартиры от 24.02.2013, из которого достоверно следует, что истица не имеет претензий к техническому состоянию переданного помещения, обоснованно не был принят судом первой инстанции во внимание. Заключением специалиста ЮрЛ3, представленным истицей в подтверждение факта наличия недостатков, и оцененным судом первой инстанции по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности с иными доказательствами, достоверно установлены недостатки окон и балконных дверей, факт невозможности устранения данных недостатков путем регулировки арматуры в связи с чем специалистом была рекомендована замена изделий в комплекте.

[Юлия Волкова]

УК сделала подборочку ))





Правоотношения участника долевого строительства и застройщика по гарантийным обязательствам


Если вы хотите предъявить иск по поводу недостатков, то Вы можете требовать от застройщика исполнения своих обязательств.
Если застройщиком работы были проведены в нарушении требований технических регламентов, технологий или применения материалов несоответствующих нормативам и ГОСТ, то:


по Закону № 214- ФЗ:
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан ) застройщиком с отступлениями от условий договора и(или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором , по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.


5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором


6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.


Необходимую информацию Вам должен предоставить застройщик:


Статья 21. Информация о проекте строительства


1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:


1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;


2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.


По Закону «О защите прав потребителей»:
Статья 29. Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)
1. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:
безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы.
При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами .
Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).


А также потребовать выплаты неустойки п.5:
Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)

[Юлия Волкова]

Редкая удача - решение суда опубликовано с живыми цифрами )), может пригодиться кому - нибудь )).

Дело № 2-166/2014 30 июня 2014 года
РЕШЕНИЕ
(извлечение)

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:председательствующего судьи Барминой Е.А.,при секретаре Мосине Е.С.,рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильева Д.В. к ЗАО «Строительный трест» о защите прав потребителя, взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, обязании устранить недостатки, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, по иску Васильевой М.Е. к ЗАО «Строительный трест» о защите прав потребителя, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:

Истец Васильев Д.В. обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО «Строительный трест» о защите прав потребителя, соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов. Свои исковые требования обосновывает тем, что истцом Васильевым Д.В. и Васильевой М.Е. у ответчика ЗАО «Строительный трест» была приобретена квартиры Х. Указанная квартира передана по акту приема-передачи 22.06.2012 года. В квартире имеются недостатки: ненадлежащим образом установленные окна, ненадлежащая вентиляция, ненадлежащая кладка стены, имеется трещина в стене, из электрических розеток дует воздух, плохо функционируют вентиляционные клапана, имеется резкий запах аммиакаПри указанных обстоятельствах, поскольку квартира была передана истцу с недостатками, которые, несмотря на неоднократные обращения истца, ответчиком устранены не были, истец имеет возможность по своему усмотрению выбрать способ защиты нарушенного права.Таким образом, истец имеет право требовать от ответчика денежные средства, необходимые для устранения недостатков в виде трещины в стене и недостатков остекления квартиры.Согласно заключению судебной экспертизы № Х от 25.04.2014 года, устранения недостатков оконных блоков в квартире истца составляет 123.963 рубля 90 коп. (том 2 л.д. 206).Согласно локальному сметному расчету, указанному в заключении специалиста ООО «Х» (том 2 л.д. 96-104), стоимость демонтажа межквартирной перегородки составляет 5.882 рублей 00 коп. (том 2 л.д. 101-102), стоимость установки перегородки – 22.218 рублей 36 коп. (том 2 л.д. 102).При этом суд учитывает, что представленное заключение специалиста в части стоимости работ по устранению недостатка в виде трещины в стене в квартире истца, лицами, участвующими в деле, в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, доказательств иной стоимости работ, необходимых для устранения данного недостатка суду не представлено.Следовательно, с ответчика ЗАО «Строительный трест» в пользу истца Васильева Д.В. подлежат взысканию денежные средства, необходимые для устранения недостатков остекления и кладки стены, в размере 152.064 рубля 26 коп. (123.963,90 + 5.882,00 + 22.218,36).Также истец имеет право требовать устранения недостатков в виде нарушения вентиляции в его квартире.
РЕШИЛ:

Исковые требования Васильева Д.В. к ЗАО «Строительный трест» о защите прав потребителя, взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, обязании устранить недостатки, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Исковые требования Васильевой М.Е. к ЗАО «Строительный трест» о защите прав потребителя, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, - удовлетворить частично

.Взыскать в пользу Васильева Д.В. к ЗАО «Строительный трест» стоимость устранение недостатков остекления и кладки стены в размере 152.064 рублей 26 коп., неустойку в размере 50.000 рублей 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 40.000 рублей 00 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 121.032 рубля 13 коп., убытки за составление отчета об оценке в размере 25.000 рублей 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 30.000 рублей 00 коп., а всего взыскать 418.096 (четыреста восемнадцать тысяч девяносто шесть) рублей 39 коп.Обязать ЗАО «Строительный трест» в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу настоящего решения суда устранить недостатки вентиляции в квартире истца, а именно: установить на всех вентиляционных каналах в квартире Х вентиляторы с обратными клапанами.

[Юлия Волкова]

Кирилл Юсупов, периодически возникающий вопрос




Не вся площадь жилого помещения имеет единый правовой статус. Иногда в ней выделяют такую территорию, как балконы, лоджии и веранды.
Определения данных терминов приводится в нескольких различных актах, однако наиболее общие дефиниции закреплены в «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».
В данном своде правил даны следующие определения:
· Балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
· Веранда – застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию, встроенное в него или встроенно-пристроенное, не имеющее ограничения по глубине, может устраиваться на перекрытии нижерасположенного этажа.
· Лоджия – помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
Тем не менее, эти дефиниции не совсем ясно дают представления об их различиях.
В зависимости от того, что имеется в квартире (или ином помещении), наступают различные правовые последствия.
Так, при определении общей приведенной площади жилого помещения (доля общей площади квартиры, которая принадлежит собственнику комнаты, с учетом жилых и нежилых помещений квартиры) применяются понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для веранд – 1,0. Для расчета их общей приведенной площади площадь лоджии, балкона или веранды умножается на соответствующий коэффициент.
Общая приведенная площадь жилого помещения может понадобится при определении цены договора долевого участия в строительстве.
Согласно ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.
Таким образом, некоторые застройщики указывают в договорах долевого участия вместо балконов лоджии для увеличения общей приведенной площади жилого помещения и, соответственно, цены такого договора.
С другой стороны, в судебной практике признают необязательность применения понижающих коэффициентов при расчете общей площади и цены договора долевого участия.
В то же время, при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.
Кроме того, указанная площадь в дальнейшем может также использоваться для начисления коммунальных платежей за жилое помещение.
Тем не менее, вопрос о расширении сферы использования и императивность понижающих коэффициентов для балконов, лоджий и веранд остается открытым.

[Юлия Волкова]

Хорошее решение по делу по иску к СТ .
 
 САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ


27 ноября 2018 года дело № 2-244/2018


 обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО «Строительный трест» о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры от <дата> недействительным, взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с <дата> по <дата> в размере 910 676 рублей 67 копеек, компенсации морального вреда в размере 30 000 рублей, штрафа в размере 50% от присужденной истцу суммы.


Односторонний акт от <дата> признан недействительным.


С АО «Строительный трест» в пользу ФИО взыскана неустойка в размере 800 000 рублей, компенсацию морального вреда 30 000 рублей, штраф в размере 415 000 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.


С АО «Строительный трест» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 11 500 рублей.


С целью определения имеющихся строительных дефектов на объекте долевого строительства, либо их отсутствии, по ходатайству ответчика судом первой инстанции была назначена судебная строительная - техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр судебных Северо-Западного округа».


САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД , опр от