[Юлия Волкова]

Информация может быть актуальной в ближайшее время )). Учитывая, что на сегодняшний день кадастровая стоимость квартир в нашем доме  в несколько раз ниже рыночной )) .

[Юлия Волкова]

КАК РАССЧИТЫВАЕТСЯ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ?

С 1 января 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

Закон вносит ряд изменений в порядок уплаты налога на имущество физических лиц.

Главное изменение — это отказ от определения налоговой базы по инвентаризированной стоимости имущества, которая учитывает только затраты на строительство объекта недвижимости и его износ. То есть налог на квартиру в старом фонде сегодня очень низкий, даже если рыночная стоимость этого жилья высокая — например, в историческом центре Петербурга.

Законодатели решили устранить это противоречие, изменив налоговую базу с инвентаризированной на кадастровую, которая максимально приближена к рыночной, так как учитывает не только год постройки жилого помещения и его площадь, но и его расположение, класс и даже экономическое развитие региона, где расположен объект.

Окончательную кадастровую стоимость конкретного объекта будет определять государственная комиссия. За гражданами остается право оспорить ее решение в суде.

Многое в определении кадастровой стоимости будет зависеть от методов и сроков проведения данной оценки . Особенно это коснется собственников недвижимости большой площади, инвесторов, а также лиц, имеющих в собственности несколько объектов недвижимого имущества

[Юлия Волкова]

Налоговая инспекция объяснила, как считать налог на имущество по новым правилам и когда ждать квитанций с повышенными ставками.


Единого налога на недвижимость не будет
Новые правила подразумевают, что теперь налог на недвижимость будут начислять исходя из кадастровой стоимости дома, то есть практически рыночной цены. Даже маленький процент от нее составит серьезную сумму.


Оценкой недвижимости занимались местные власти, нанимая для этого оценщиков. В гости к гражданам те не заглядывали, стоимость вычисляли по своим методикам. Не исключено, что многие еще и не подозревают, что их жилью назначена цена, и цена красная. Поэтому есть смысл навести справки.


Как поясняют в Федеральной налоговой службе, сведения о кадастровой стоимости и другую информацию, в том числе о кадастровом номере объекта недвижимости, можно узнать по запросу в Росреестре, а также на сайте этого ведомства, используя сервис "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" раздела "Электронные услуги и сервисы".


Если стоимость показалась высокой, можно попытаться поспорить. Непосредственно ставки налога и налоговую базу определяют региональные власти. В 28 субъектах уже принято решение о применении с 2015-го кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы.  В регионах, где такое решение пока не принято, налоговой базой на 2015 год осталась инвентаризационная стоимость объектов недвижимости. То есть считать будут по старой цене. В любом случае квитанции с новыми налогами придут только в 2016 году. Как поясняют в налоговой инспекции, при исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрены некоторые вычеты. Например, из кадастровой стоимости квартир вычтут цену 20 кв. метров, в жилых домах вычтут 50 кв. метров. Все существующие льготы по уплате налога на имущество физических лиц сохранены, но они будут предоставляться в отношении одного объекта недвижимого имущества каждого вида. Если у льготника две квартиры, то ему надо прийти в налоговую и сказать, какую именно провести по льготе.

"В случае отсутствия заявления о выборе объекта, подлежащего льготированию, налоговый орган выберет его самостоятельно по большей сумме исчисленного налога, - поясняют в налоговой службе. - В случае если ранее налогоплательщиком представлялось в налоговый орган заявление о предоставлении льготы, повторного представления заявления не требуется".


В специальном письме ведомство на примере Москвы объяснило, как считать налог по-новому. Допустим, кадастровая стоимость 100-метровой квартиры составляет 13 млн. Ставка налога составит 0,15%. Налог за прошлый год, начислявшийся по кадастровой стоимости, составлял 9840 рублей. Сейчас из кадастровой стоимости вычтут 2,5 млн - стоимость квадратных метров. Налоговая база составит 10,5 млн рублей. В итоге налог получится 15,6 тысячи.


Однако для снижения налоговой нагрузки на граждан предусмотрен особый порядок расчета на переходный 4-летний период. Когда сумма налога по новым правилам превысит прошлогодний налог, бравшийся по инвентаризационной стоимости, налоговая сделает скидку по специальной формуле. Она предусматривает плавное увеличение налога в течение 4 лет на коэффициент 0,2. Поэтому в данном примере в первый год после применения скидки в налоговой квитанции останется 11 тысяч рублей. Но затем счет будет постепенно возрастать, и через несколько лет дойдет до 15 тысяч.

[Юлия Волкова]

Формирование кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в пять лет, она носит массовый характер, т.е. оцениваются все земли в регионе, муниципалитете. Все - не зависимо от форм собственности категорий и назначений. Подходы: затратный, сравнительный и доходный и несколько десятков методов. Специалисты, которые проводят оценку, обязаны по своему усмотрению использовать применение методов оценки недвижимости. Для этого необходимо, прежде всего, в обязательном порядке собрать весь пласт информационной базы по оцениваемой недвижимости и проверить, исключить недостоверные сведения или уточнить. Следует отметить, что при массовой (кадастровой) оценке необходимо проанализировать около сотни различных источников, чтоб выявить все факторы, которые лягут в основу кадастровой стоимости недвижимости. Сюда входит информация по экологии, социальные вопросы: сколько и какого возраста населения проживает (школы, больницы и т.п.), как развита дорожная инфраструктура, обеспечение коммунальными услугами, какие и сколько сделок по продаже недвижимости прошло и по какой цене и много другой информации, которая характеризует недвижимость как объект. Чем дороже вы продаёте свою недвижимость дом или участок, тем потом дороже будет кадастровая стоимость в этом месте. Значит, чем больше ответов с положительной оценкой на каждый вопрос, тем естественно, дороже недвижимость.
Уитываются и ухудшающие факторы, которые снижают стоимость. Это, прежде всего: по зданиям - износы, возможно и экология ухудшилась как, например, разместили вредное производство или дорога пришла в негодность, то есть то, что наши участки и дома делают стоимость дешевле.


Специалисты, которые проводят кадастровую оценку, обязаны в силу закона исследовать все эти факторы, которые отражали бы фактическую рыночную стоимость недвижимости. Однако многие оценщики, выигрывая конкурсы по кадастровой оценке, зачастую не выезжают на место и не используют все источники информации, которые необходимо принимать во внимания, а пользуются не проверенными поверхностными данными.

[Юлия Волкова]

Площадь жилой недвижимости, на которую распространяется налоговый вычет, может быть увеличена. Предложение об увеличении площади, не облагаемой налогом на недвижимость: комнаты — с 10 до 15 кв. м, квартиры — с 20 до 50 кв. м, а загородного дома — с 50 до 100 кв. м, передает «Интерфакс«.


с  оставшихся после вычета площадей граждане платят налог по ставке до 0,3% от кадастровой стоимости объектов — для жилья, гаражей и машиномест, до 0,5% — для иных строений и до 2% — для недвижимости стоимостью свыше 300 млн рублей и принадлежащих гражданам крупных офисных и торговых центров.


Закон, предусматривающий переход до 2020 года к расчету налога на имущество физлиц исходя из его кадастровой стоимости,  вступил в силу с 1 января 2015 года.


Конкретные размеры ставок и вычетов определяют местные власти. При этом в переходный период до 2020 года при расчете налога муниципалитеты обязаны применять понижающий коэффициент, чтобы избежать резкого роста суммы налога. В результате сумма налога ежегодно может возрастать не более чем на 20%. С 2020 года при расчете налога на имущество физлиц по всей стране будет использоваться только кадастровая стоимость.






Мой комментарий : не думаю, что  будет увеличена площадь для вычета,  с чего бы вдруг )) , тем более на загородную до 100 кв.м.,  фантазии ...   

[Юлия Волкова]

Количество заявлений в Росреестр об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в первом квартале 2016 года выросло в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, сообщает пресс-служба Росреестра.
«Значительный рост поступивших заявлений свидетельствует о несовершенстве действующей системы кадастровой оценки и о ее возрастающем социальном значении», — отмечается в материалах, передает «Интерфакс».



Всего в комиссии при Росреестре в первом квартале 2016 года поступило более 4,7 тыс. заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 11,4 тыс. объектов недвижимости (в основном земельные участки — более 63% объектов).
«При этом физические лица стали оспаривать кадастровую стоимость значительно чаще — в 1,8 раза по сравнению с 1 кварталом 2015 года. Заметно активизировались органы государственной власти: в 1 квартале 2015 года от них поступило 280 заявлений (в 1 квартале прошлого года — только 13)», — указывается в сообщении.
Решения о пересмотре кадастровой стоимости и об установлении ее в размере рыночной принято в отношении 58,5% от общего числа заявлений, рассмотренных комиссиями при Росреестре за отчетный период. Суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях снизилась на 26,4% (на 72 млрд рублей).

[Юлия Волкова]

Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации
на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее - положительное экспертное заключение) в случаях, установленных настоящим Порядком.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

[Юлия Волкова]

Какой интересный ход мысли у законодателя, вот только неверный,  к действительности и желаниям народа  отношения не имеющий:

" В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение. "

[Юлия Волкова]

А вот статистика, как ни странно, вполне себе приличная. В любом случае, думаю, следует пытаться защитить свои интересы:

Более чем в половине случаев (52,2%) сотрудники Росреестра пересматривают кадастровую стоимость недвижимости. При этом суммарная величина кадастровой стоимости недвижимости после оспаривания снижается примерно на 29,1% (265 млрд рублей).
Служба напоминает, что Росреестр не проводит кадастровую оценку объектов недвижимости, а лишь участвует в ее исправлении при необходимости.

[Ветлана]

С 1 января 2016 года начал действовать федеральный закон ФЗ-382, внесший поправки в Налоговый кодекс РФ. Новации существенно меняют порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи любой недвижимости – квартиры, дома, дачи, земельного участка, гаража.
Новые правила увеличивают срок владения имуществом, после которого доходы от его реализации не облагаются налогом, с трех лет до пяти. Исключение делается только для продавцов унаследованного и впервые приватизированного имущества, а также жилья, перешедшего владельцам по договору пожизненного содержания с иждивением. Во всех этих случаях срок владения недвижимостью для освобождения от налога по-прежнему будет составлять три года. Вторая новация исключает возможность увести в тень доход, полученный от реализации недвижимости. Если указанная в договоре цена купли-продажи ниже кадастровой стоимости, то последняя умножается на коэффициент 0,7 и принимается налоговиками за базу для начисления налогов. По новым правилам облагаются налогом доходы от продажи объектов, перешедших в собственность продавцов после 1 января 2016 года.

[Юлия Волкова]

Мнение:
" Для всех собственников жилья установлен стандартный налоговой вычет: для каждой квартиры это 20 «квадратов», которые не облагаются налогом. Для домов — 50 кв. м, для комнат в коммуналках — 10 кв м. То есть в квартире площадью 54 кв. м налогом будет облагаться только 34. Как известно, вычет положен только для одного объекта недвижимости. При этом граждане сами могут выбрать, на какую квартиру будет приходиться вычет, — об этом выборе нужно уведомить налоговую службу до 1 ноября. Налоговые уведомления за 2015 год граждане получат не позднее 20 октября 2016 года. И они обязаны заплатить налоги до 1 декабря 2016 года, подчеркивают в ФНС, независимо от того, согласны они или нет с кадастровой стоимостью своей недвижимости. Оспорить платежи можно будет только после уплаты. В ФНС предупреждают, если до 1 декабря налогоплательщик не заплатит налоги за свою собственность, то он будет обязан платить пени. Они начисляются за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога, в размере 1/300 действующей ключевой ставки ЦБ. Сейчас эта ставка составляет 10,5% годовых"

Мой комментарий: если Вы не согласны , то и  не следует уплачивать начисленный налог. Следует его оспорить. Кроме того,  заплатить Вы всегда успеете,  пени несущественные, взыскать с ФНС  излишне уплаченное будет намного сложнее  ...

[Юлия Волкова]

В соответствии с ФЗ № 360 от 03.07.2016 года в период с 2017 года по 2020 год (до появления государственных оценщиков) будет действовать следующие особенности применения кадастровой стоимости:

1. В отношении всех объектов для целей налогообложения будет применяться кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года.
2. При отсутствии на 01.01.2014 года кадастровой стоимости - применяется кадастровая стоимость объекта на 1 января того года, в котором такая оценка начала действовать впервые.

! Однако, если актуальная (текущая) кадастровая стоимость меньше чем стоимость на 01.01.2014 года, то используется кадастровая стоимость в меньшем размере.

[Юлия Волкова]

Ну, очень смешно ))   

Андрей Савицкий

" При подготовке к лекции по налогу на имущество физических лиц с удивлением обнаружил интересный факт: кадастровая стоимость квартир в «хрущёвках» г. Екатеринбурга в разы превышает кадастровую стоимость «элитного жилья».

[Юлия Волкова]

Если дойдёт до суда, издержки...

Владислав Савиных

Фабула
Судьями рассматривается жалоба по делу об оспаривании кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка была утверждена в размере 60 млн рублей, а пересмотрена до 30 млн рублей. Истцом оспаривается отказ в возмещении судебных расходов:на государственную пошлину,

• на досудебный отчет,

• на представителей,

• и на экспертизу, инициированную судом.

• Ответчик возражает против возмещения расходов, указывая, что в ходе кадастровой оценки не было допущено ошибок, а расхождение в стоимостях обусловлено применением методов массовой оценки.

позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в Постановлении 20-П, а также Верховного Суда РФ в п. 31 Постановления Пленума от 30.06.2016 № 28. Для удобства выделил ключевые моменты данных актов в отдельный файл, который можно скачать здесь.

[Юлия Волкова]

В 2017 году продолжался процесс перехода субъектов РФ на исчисление налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости (статистика)

В соответствии с НК РФ субъекты РФ могут самостоятельно определять дату перехода к налогообложению недвижимости физических лиц и организаций по кадастровой стоимости.
Так, на официальном сайте ФНС РФ (см. здесь) заявлено, что с 2017 года налогообложение недвижимости исходя из кадастровой стоимости осуществляется в 72 субъектах РФ.
С 2015 года кадастровая стоимость применяется для налогообложения недвижимости физических лиц в 28 субъектах РФ, с 2016 года – еще в 21 регионе, а с 2017 года – еще в 12.
С 2015 года налогообложение административно-деловых, торговых объектов и жилых помещений организаций по кадастровой стоимости осуществляется в 29 регионах, в 2016 году – еще в 19, а с 2017 года – такие решения приняты еще в 8 субъектах РФ.