[Юлия Волкова]

8 ПРИЧИН ВЫСОКОГО ОДН В МКД

Управляющий УК "Актион"  Виктор Бабичев  решил собрать все причины вызывающие перерасход воды воедино и выработать комплексное решение. Вот, что у него  получилось.


1. ВОДОСЧЕТЧИКИ ВРУТ И ПОРОЙ НЕЩАДНО

Известно, что погрешность водосчетчиков должна быть в пределах ±2%. Но на поверку, недорогие модели на стационарной установке отбраковываются чуть ли не в 50% случаев. У них погрешность доходит до 20% и более.
Если на счетчике воды при покупке стоят только нули, то скорее всего он не прошел калибровку на заводе и есть шанс, что его погрешность может быть сильно выше положенных 2%.
Естественно, жильцы ориентируются на стоимость приборов учета. Точность их волнует в последнюю очередь.


2. ВОДОСЧЕТЧИКИ ПЕРЕСТАЮТ ВЕСТИ УЧЁТ ПОТРЕБЛЕНИЯ

Кроме инструментальной погрешности у каждого водосчетчика есть определенный порог чувствительности, выше которого прибор достаточно стабильно и точно считывает расход потребляемой воды. Но вот с расходом меньше порога чувствительности счетчики вообще могут не фиксировать потребление.
Так вот, при минимальных потоках воды дешевые приборы перестают работать. Такие потоки часто создаются неотрегулированной арматурой или подтеками сливных бачков унитазов, протечками в кранах, использованием бытовых фильтров воды: обратите внимание, например, как медленно поступает вода в трехступенчатый фильтр очистки питьевой воды.
Причем, чем больше срок эксплуатации, тем выше «экономичность» такого счетчика, для жильца, конечно.
По моим подсчетам, водосчётчики у нас «заливали» до 8% в ОДН ежемесячно. Причем, это не самый худший вариант. Я находил в интернете сообщения о 30-40% погрешности из-за приборов.


3. НОРМАТИВ — НЕ ДЛЯ «ЛАТЕКСНЫХ КВАРТИР»

Тут нет секрета ни для кого. Прописан один, живут семеро, льют за дюжину.
Правды никто не скажет: «Брат, сват, приехал на три дня.»
В общем, в тех квартирах где плата за норматив стала повышаться, счетчики стали ставить. В «резиновых хатах» все осталось по старому. Им норматив выгоден.
В контрольном доме из-за превышения норматива у нас набегало 23% от ОДН!


4. СРОКИ ПОДВОДЯТ

Показания ОДПУ мы снимаем 25-го числа каждого месяца. А жильцы как захотят. Выше я приводил статистику по подаче показаний. Половина сдает, более менее вовремя. Остальные либо позже, либо раз в полгода, либо вообще не сдают.
Из-за такого раздрая, перерасчетов и средних начислений общедомовой расход увеличивался дополнительно и весьма прилично, в пик до 18% от ОДН.
5. «ЛЬЮТ И ВОРУЮТ» — КЛАССИКА
 
Это мой любимый пункт. Без лирики. Просто воруют.
В интернете полно инструкций по остановке водяного счетчика или уменьшения его показаний.
Переходники, врезки, пылесосы, магниты в арсенале некоторых жильцов значительно уменьшают показания ИПУ в меньшую сторону, а ОДН в большую.


6. ЛЖЕ-ПОКАЗАНИЯ ИЛИ КУРИНАЯ СЛЕПОТА

Даже если показания сдают, то сдают с ошибками. Иногда жильцы делаю это непреднамеренно, а просто потому что у них плохое зрение, а в коробе стояка темно — им сложно снять точные цифры.
Но не забудьте про квартиросъемщиков, которые платят «по счетчикам», они часто занижают реальные показания водомеров вполне умышленно, а при контрольных проверках не открывают двери. Попасть в квартиру невозможно, узнать реальные показания тоже. В результате они повышают ОДН, моются и стираются за счет других жильцов. В городах-миллионниках где арендаторство процветает, проблема очень актуальна.
В итоге, манипуляции со счетчиками, ошибочные и заниженные показания в сумме могу составлять добрую половину от общедомового расхода воды. Особенно актуально это стало сейчас, когда тарифы повысили. Жильцы негласно пытаются восстановить справедливость путем остановки приборов учета и подачи ложных цифр.


7. «ОБРАТНАЯ ТЯГА»

Есть еще одна причина, имеющая сезонный характер. Перетекание из стояка в стояк. Особенно актуальна в летний период, когда отключают и сливают горячую воду. Если в квартире установлен нагреватель, то вход его врезается в магистраль холодного водоснабжения, а выход в горячего. Получается закольцовка при помощи которой можно разыграть следующую комбинацию: залить в магистраль ГВС холодной воды, просто открыл краны. Счетчик ХВС накрутит 10 кубов, а ГВС эти 10 отмотает назад. Учитывая то, что цена ГВС в 4 раз выше, получается неплохой профит.


8. ПРОТЕЧКИ И АВАРИИ

Чисто техническая проблема. Хронические протечки и утечки в случае аварии повышают ОДН. Да, господа, следите за состоянием магистралей.


ВКЛЮЧАЕМ ГОЛОВУ, ЭКСЕЛЬ И ГУГЛ

Итак, причины высокого ОДН собраны вместе.

[Юлия Волкова]

[Юлия Волкова]

Из графика по конкретному дому видно, что расход по общедомовому прибору учета за 2014-2015 год превышает индивидуальное потребление на 15% в среднем за 8 месяцев. И это не самая худшая ситуация, так как в других домах показания ОДПУ превышали индивидуальное потребление на 20% и более.
Вообще расход на ОДН свыше 4% уже повод задуматься и начинать принимать меры.

[Юлия Волкова]

[Юлия Волкова]

Больше половины ОДН возникает из-за манипуляций со счетчиками, заниженных показаний и перерасхода норматива в тех квартирах, где счетчики не стоят.

• Порядка 8% — погрешность самих приборов учета. Сказывается износ и проблемы с сантехникой.

• Несвоевременная сдача показаний и перерасчет в составе ОДН дают 15%.

• И реальный расход на хозяйственные нужны составляет всего 10% от рассчитанного общедомового потребления, а это порядка 1.5-2% от общего потребления.

• Вывод: 90% общедомового расхода воды, который поступает в квитанции жильцам возникает из-за прорех в учете. Причем больше половины расхода прилетает по вине недобросовестных жильцов.

Картина актуальна для большинства многоквартирных домов с высоким общедомовым потреблением.

[Юлия Волкова]

Уменьшаем ОДН по всем фронтам

Собственно, из анализа видно, что проблема системная и решать её надо комплексно. Есть две крупные задачи: нейтрализовать пробелы в учете и минимизировать технические потери.


Закрываем дыры в учете 

Самое простое решение проблемы, которое избавит от временного лага в сдаче показаний, воровства и фальсификаций — постоянно следить за расходом и самому снимать эти самые показания в каждой квартире.Несколько дней поиска подходящего решения, и его удалось найти — «системы удаленного мониторинга счетчиков воды». Идея в том, что с каждого счетчика ежечасно снимаются показания и передаются на ПК. Тут то мы и видим, кем и в каком объеме расходуется вода и какой при этом возникает дисбаланс. Статистика ежечасная, поэтому за сутки уже видно, если вдруг возникают расхождения.
Были пересмотрены несколько различных систем.
1. ПРОВОДНЫЕ СИСТЕМЫ

К каждому счетчику тянут слаботочный кабель. По кабелю данные с приборов учета передаются на концентратор, который обслуживает множество приборов учета. Тянуть кабеля — затея весьма сомнительная для уже построенного дома.

2. БЕЗ ПРОВОДОВ НА GPRS.

На каждый счетчик воды вешается GSM-транслятор, который получает показания счетчика воды и передает их в личный кабинет на удаленном сервере.Приемлемый, в принципе вариант, если бы не пара моментов:прибор чувствительный к уровню сигнала, а в стояках с этим проблемы;

• непродолжительное время работы от аккумулятора, максимум несколько дней, после чего показания могут обнуляться.

• Стоимость варьируется от 4400 до 8300 руб. в зависимости от модели и возможностей.

3. БЕЗ ПРОВОДОВ ПО РАДИОСИГНАЛУ «УМНЫХ ДОМОВ»

В умных домах, которые шпигуют электроникой используют свои беспроводные протоколы: ZigBee, ZWave, M-Bus заточенные именно для нужд этих домов.Все круто. Есть уже готовые счетчики воды со встроенным радиомодулем, которые сразу передают показания. Монтировать достаточно просто и низкое энергопотребление, батарейки хватает на несколько лет.Однако, есть чисто технологические недостатки. Так как протоколы эти разрабатывались для внутридомового использования, то передавать данные за пределы этажа они не могут. Дальность действия устройств всего 50 метров. А что бы передать данные дальше нужные дополнительные ретрансляторы, а они недешевы и сильно понижают надежность сети.Кроме того, стоимость обслуживания такой системы зависит от конкретного интегратора, к которому придется быть привязанным весь срок службы системы.Стоимость таких счетчиков воды в среднем 7000 - 8000 руб. А концентраторов от 14 000 рублей и выше.

4. БЕЗ ПРОВОДОВ ПО РАДИОСИГНАЛУ LPWAN

За рубежом есть новая технология, которую используют именно для передачи данных телеметрии различных счетчиков на дальние расстояния до 40 км, причем устройства работают в течение 10 лет автономно, без внешнего питания.Называется LPWAN — Low-power wide-area network, в переводе Энергоэфективная сеть большого радиуса действия. Эта технология есть и в России, причем уже готовое решение для сбора показаний счетчиков воды — «СТРИЖ»  Принцип работы прост. К счетчику воды подключается либо LPWAN-модем, либо на магистраль ставится счетчик с уже встроенным радиомодулем «СТРИЖ». Никаких дополнительных телодвижений не требуется, а следовательно затрат на монтаж минимум.Все данные передаются в личный кабинет с отображением по часам, дням, месяцам. Устанавливать отдельный сервер не нужно, информация «в облаке» и доступна с любого устройства через Интернет.  Решил поэксперементировать. Я взял модем на тест и проверил его работу у себя дома, подключив к своим импульсным счетчикам воды по инструкции. Через сутки увидел потребление у себя в квартире и сравнил с показаниями на приборах — сходится с точностью до 0.01 м³.Стоимость модема «СТРИЖ» 2490 руб., а готового счетчика воды с радиомодулем «Аква-1» — 1590 руб.Поработав калькулятором, я прикинул, что при удачном исходе СТРИЖ-система должна окупиться за год-полтора. С другими системами окупаемостью в ближайшие 2-3 года даже не пахло.В итоге средняя окупаемость рассчитанная за 3 месяца работы вышла в 13,7 мес.В других домах, где ОДН за 20%, она будет быстрее в 1.5 - 2 раза.

[Юлия Волкова]

МИНИМИЗИРУЕМ ПОГРЕШНОСТЬ ПРИБОРОВ УЧЕТА

ОДН возникающий вследствие погрешностей самих приборов учета снижаем до минимума заменой или установкой водосчетчиков с максимальной чувствительностью и качеством исполнения, конечно, в рамках разумного бюджета.
Мы оповестили жильцов на будущее, что бы любые работы затрагивающие приборы учета согласовывались с нами, дали рекомендованный список счетчиков и объяснили к чему может привести использование дешевых моделей.
На этапе внедрения удаленного сбора показания мы убили двух зайцев, установив счетчики воды с дистанционной передачей показаний сразу в нескольких квартирах. Он имеет порог чувствительности 0.015 м³/час и хорошо подходит для квартирного учета, монтируется как обычный счетчик воды.
Важно! Параллельно с установкой новых приборов учета мы провели осмотр сантехники на предмет незначительных подтеков провоцирующих «расход утечек». А так же установили на каждый счетчик воды обратный клапан для исключения гидравлических потерь в системе, перетекание из стояка в стояк. Помните об этом!

Результаты были видны уже через несколько дней.

Потери, которые происходили по причине человеческого фактора были сведены к нулю. Все показания теперь поступают в личный кабинет нашей УК онлайн.
Превышение нормативного расхода так же было исключено так как жильцов перевели «на счетчик».
Были минимизированы потери из-за высокой погрешности старых счетчиков так как старые счетчики были заменены на новые, более точные.
Разница возникавшая из-за несвоевременной подачи показаний исчезла; все показания индивидуальных приборов и общедомового счетчика снимаются единовременно в нашем личном кабинете.
Расход на хозяйственные нужды остался на том же уровне; оно и понятно — убирать подъезд и этажи меньше не стали.
Причем, я сразу увидел, кто раньше расходовал 5 м³ в месяц, а теперь «вдруг» стал потреблять 10-12 м³. Всё! Халявные кубометры внезапно кончились...
Итог: в контрольном доме в среднем за месяц ОДН сократился с 303 м³ до 34.5м³ — практически в 10 раз!

ОДН по всему дому снизился с 15% до приемлемой величины в 1.5%. Эта цифра вполне отражает реальные расходы воды в доме, которые идут на хозяйственные и технические нужны и допустимую погрешность приборов учета.

Кроме решенной проблемы с ОДН закрыли вопрос со сбором показаний их обработкой. Если раньше сбор, обработка, ввод данных занимали несколько часов и растягивались на несколько дней, то сейчас это вопрос 10-15 минут.

У бухгалтера показания как на ладони, сразу по всем квартирам и ОДПУ. Вопрос обслуживания самой системы УК  взяла на себя с бесплатной удаленной тех. поддержкой. Здесь главное, что бы у электрика руки были из плеч и голова на месте. Что бы мог провода подключить, включить, проверить, заменить прибор или батарею.

[Юлия Волкова]

[Юлия Волкова]

[Юлия Волкова]

Оплата сверхнормативного ОДН - головная боль не только управляющих компаний, но и жителей...

Как указывает ведомство в своем письме, разъясняя отдельные вопросы связанные с принятием Правительством РФ поправок в Правила предоставления коммунальных услуг (Постановление №603 от 29.06.2016г.), управляющая компания, как исполнитель коммунальных услуг вправе возмещать возникающие в связи со сверхнормативным ОДНом убытки за счет средств, получаемых ею в качестве оплаты за "соответствующие оказываемые услуги".

Учитывая, что управляющая компания оказывает услуги, в том числе, по содержанию общего имущества и управлению домом, то, представляется, что возникающие убытки она будет включать в тариф за содержание общего имущества или тариф за управление домом.
Таким образом, власти в очередной раз пытаются руками управляющих компаний решить проблемы сверхнормативного ОДН за счет жителей, сталкивая их лбами. Теперь управляющие компании должны будут убеждать жителей включать в тарифы на жилищные услуги этот самый пресловутый сверхнормативный ОДН, что приведет к серьезным трудностям при утверждении планов работ и услуг на очередной год и установления экономически обоснованных тарифов на услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества.

[Юлия Волкова]

Минстрой разъяснил как включать ОДН в плату за содержание..

Установлен порядок определения размера платы за потребленную горячую, холодную воду, электрическую и тепловую энергию в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме включается в том числе оплата расходов за холодную воду, горячую воду, электрическую и тепловую энергию, потребляемую при содержании общего имущества многоквартирного дома. При этом порядок определения размера такой платы с учетом размера указанных расходов действующим законодательством не установлен.

Постановлением устанавливается, что органы государственной власти субъектов РФ не позднее 1 июня 2017 года должны утвердить нормативы потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. При этом устанавливается, что в случае включения в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, размер таких расходов определяется в порядке, установленном для определения размера платы за содержание общего имущества.

Органам государственной власти субъектов РФ, кроме того, поручается в течение 10 календарных дней после вступления постановления в силу опубликовать в официальных печатных СМИ, а также разместить на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информацию о продолжительности отопительного периода, которая была использована для определения в установленном порядке нормативов потребления коммунальной услуги по отоплению, утвержденных на отопительный период.

Постановление вступает в силу с 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки.

[Юлия Волкова]

О как )))



На днях Конституционным Судом Российской Федерации было опубликовано постановление, в котором была проверена конституционность ч.1 ст. 158 ЖК РФ, обязывающей собственников различных помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме нести расходы на содержание общего имущества.



Фабула рассмотренного дела заключалось в том, что некто Сергей Логинов приобрел однокомнатную квартиру по ДДУ в многоквартирном доме. Общим собранием собственников помещений данного многоквартирного дома было создано ТСЖ и одновременно определены следующие размеры обязательных платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома: 25 рублей с 1 кв. м квартиры, 10 рублей с 1 кв. м машино-места и 14 рублей с 1 кв. м коммерческого помещения. Не согласившийся с таким непропорциональным разделением расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома между жилыми и коммерческими (нежилыми) помещениями Сергей Логинов попытался оспорить решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, однако дойдя до Верховного Суда РФ, справедливости так и не нашел. В результате заявитель обратился в Конституционный суд РФ, указывая на то, что установление дифференцированных ставок платы за содержание общего имущества в зависимости от назначения помещений (жилое, нежилое) противоречит Конституции РФ.



По всей видимости, причина произошедшего заключалась в желании собственников коммерческих помещений (возможно, самого застройщика или аффинированных с ним лиц), воспользовавшись пассивностью собственников жилых квартир, переложить на последних бремя содержания общего имущества многоквартирного дома. Во всяком случае, иная причина подобной дифференциации расходов, исходя из обстоятельств дела, не прослеживается.
Конституционный суд Российской Федерации, проверяя положения ч.1 ст. 158 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что сам факт изменение долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме нарушением конституционных прав собственников не является. Однако КС оговорился, что дифференциация размеров соответствующих платежей должна быть основана на избранных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме дополнительных критериях для определения долей такого участия. В результате КС обязал суды пересмотреть дело Логинова с учетом данной позиции.
О каких «дополнительных критериях» для определения долей участия в содержании общего имущества многоквартирного дома указал Конституционный Суд из опубликованного постановления неясно. Критерий использования общего имущества, как основание для освобождение от расходов на его содержание, ранее уже отвергался Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22, пунктом 12 которого было разъяснено, что все собственники помещений обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.

Мне кажется, что Конституционный Суд своим постановлением корректирует утвердившуюся позицию Верховного суда в том ключе, что неиспользование общего имущества не освобождает собственников помещений от несений расходов на его содержание, однако может быть критерием для дифференциации размеров платежей для собственников помещений разных категорий.



Соответсвенно,  по мнению КС РФ  собственники объектов недвижимого имущества в многоквартирном доме (жилых и нежилых помещений, а также машино-мест) должны нести разные расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома


Ссылка на текст Постановления Конституционного суда от 29 января 2018 года № 5-П.