[Андрей]

Добрый день!
Я человек новый на форуме, может чего-то не понимаю.
Раз есть столько жалоб на УК, мы разве не можем создать вместо УК - ТСЖ?
Проясните ситуацию, кто в теме, так сказать.

[Дмитрий Иванов]

Приветствую! Если кратко, то просто так сменить УК на УК или на ТСЖ не так-то и просто, сама по себе процедура достаточно муторная и, самое главное, обычно упирается в слабую организованность, чем собственно УК и пользуется. И чем больше дом, тем больше неорганизованность. Ну и как вишенка на торте: бытует мнение что для большого дома как правило ТСЖ не самый хороший вариант, т.к. там обычно происходит узурпация власти, а общей компетенции правления не хватает на обслуживание столь большого дома. Более подробно можно ознакомить в этом разделе.

[Руслан]

Сам подобного опыта не имею (приходится пользоваться чужим ) . У двоих знакомых форма правления ТСЖ . На вопрос устраивает ли их эта форма 1 ответил ,что устраивает на 80%    2й - все устраивает проблем нет.

[Юлия Волкова]

С ТСЖ всё ещё хуже, чем с УК, на мой взгляд.  Из последнего в моём доме -


при смене председателя остался долг 3 млн руб РСО, был суд заключили мировое соглашение,  снова платим;
собирались ден средства на кап ремонт, 7 млн руб нецелевое использование, но концов не найти;
завышены тарифы по КУ;
ТСЖ проигран суд по возмещению жильцу ущерба, причинённого при протечке крыши - 620 тыс. руб, деньги с нас , т.к. ТСЖ ))
идут бесконечные суды по оспариванию результатов собраний, причём различных, в т.ч. и по  выборам  правления с председателем. На время рассмотрения дела, был арестован р/с. Опят долги .


Ну вот так примерно )) . 

[Руслан]

Уважаемая Юля (простите не знаю отчества )
Я не за принципы а за диалог .
Самые крупные неплательщики за тепловую энергию в Петербурге:


Управляющие компании:


ООО «ЖКС № 1 Кировского района» — дебиторская задолженность 526 968 889,61 рубля


ООО «ЖКС № 2 Василеостровского района» — 467 385 846,50 рубля


ООО «ЖКС № 3 Центрального района» — 416 240 670,38 рубля


ООО «ЖКС № 1 Адмиралтейского района» — 357 630 036,91рубля


СПб ГУПРЭП «Строитель» — 198 411 197,16 рубля


Итого: 1 966 636 640,56 рубля
 

[Юлия Волкова]

Руслан, да всё верно.


Только долг УК/ЖКС это их проблемы, т.е. они как юр лица ведут коммерческую деятельность и отвечают по своим обязательствам, соответственно, на собственников этот долг возложен быть не может. В том же примере, который привела я, люди заплатили дважды - сначала по начисленным ТСЖ платежам, потом по решению суда. ТСЖ  не ведёт деятельности, связанной с извлечением прибыли, нет своих денег у ТСЖ, а долг есть )). Сколько собрали денег у людей, то и получили +  аренда общего имущества, но там копейки. 

[Руслан]

воооот двигаемся дальше :
Педставляем УК как юр лицо (судя по цифрам) без какого либо финансовой ответственности .
небольшая справка (Понятие «финансовое правонарушение» носит собирательный характер, оно объединяет бюджетные, налоговые, валютные и банковские правонарушения.)
проследить как УК расходует средства -НЕВОЗМОЖНО !!! Хотя и должна отчитываться ежегодно .Отчет выглядит как единовременный сбор в размере 2826 руб - кто помнит (смех и грех).
Пердставили огород без охраны


Идем далее - УК ЭТО 1) Юридическое лицо – это организация, созданная и прошедшая регистрацию в порядке и на основаниях, определённых законом 2)это КОММЕРЧЕСКАЯ структура .
Основной закон коммерции - вкладывай меньше бери больше .(по сути это так - зачем нам консъерж нам нужны деньги. Все хорошо помнят эту историю .) т.е вообще ничего не вкладывай - бери по полной .
Представили такого козла .
да и еще козел он до времени - даже если его обанкротят это будет всего лишь -  организация, созданная и прошедшая регистрацию в порядке . Сам козел окажется невинной овцой .

[Дмитрий Иванов]

Руслан, да с вами тоже сложно не согласиться, но как тогда быть с ситуациями, которые привела Юлия? Они тоже к сожалению не редкость, а случаи про узурпацию правления со стороны председателя наслышан не единожды от своих знакомых. Или есть какие-то классические ошибки, которые все в массе совершают в условиях ТСЖ и их как-то можно избежать?

[Юлия Волкова]

Подождите, подождите ))

Существует две формы управления многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ:

I. ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами. ТСЖ  заключает договоры с РСО  и иными организациями,  Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.

НО я как то с трудом представляю, как Правление ТСЖ/председатель не имеющий практического опыта работы в сфере ЖКХ, будет справляться с таким объёмом управленческих  работ. 

II. ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ )))))) , поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению,  содержанию и ремонту МКД.

При второй форме управление домом осуществляет Управляющая организация, выступая исполнителем коммунальных услуг, выполняет работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, со всеми вытекающими ))). Т.е. появляется дополнительная надстройка в виде Правления и Председателя , и расходов на администрирование.

Так какую из этих двух форм  будем рассматривать ? 

[Руслан]

Да Юлия ( изв так и не узнал ваше отчество ) права это определенные риски - которые надо держать во внимании и стараться их не допустить .
Если судить по сложившейся картине или чужой "дядька" занимающийся ком . деятельностью  или собственники проживающие в нашем доме .
вопрос чисто психологический ?
 Выбирать нам . 
Как говориться - "рыба ищет где глубже ,а человек ищет где рыба)))
Давайте просто утвердимся (поверхностно не вдаваясь в детали пока), где для нас всех выгодней учитывая риски конечно .

[Юлия Волкова]

Руслан ))), непростой выбор, да ещё при стольких неизвестных.

Единственный опыт, какой у нас имеется, это работа УК  «Наш Дом». Мы не знаем, как будет работать другая УК в нашем конкретном доме, даже если проведём глубочайший анализ всех возможных УК. Поскольку, работа по управлению конкретным домом имеет свою специфику и требует высокого уровня квалификации специалистов (котельные, пожарная сигнализация и проч.) .   И , тем более,  не можем объективно предположить, как будут развиваться события при ТСЖ...

Но, лично я за разумные  действия,  неразрушающие хоть какой то сложившийся  порядок . Поскольку действия приводят к ощутимым изменениям и результату , а разумные действия минимизируют риски.   
 

[Руслан]

 Так идиологию обсудили , теперь надо прояснить комерческотехническую часть .
Сегодня пообщался с бывшим заместителем генерального директора одной из домоуправляющих компаний . Спросил о приоритете развития УК или ТСЖ . На что был дан ответ- " Если
 общая жилая площадь многоквартирного дома  более 50 тыс. кв. ТСЖ приоритетней ". Ну и так обо всем по не многу Председатель должен иметь жилую площадь в данном доме , должен быть организован бухгалтерский учет ,подписаны договора с поставщиками услуг и ресурсов . Технические службы могут быть как наемные так и местные . Должен быть организован минимальный  пакет услуг утв. государством ( вывоз мусора , отопление , уборка территории.лифтовая служба... ) далее пакет услуг может быть расширен (прим до 60 допов).На первых порах можно подписать соглашение с любой УК для оказания  всей или частичной помощи . Далее как вариант  вариант подработки для жильцов в ( сантехнической службе , электромонтажной , бухгалтерии и тд..), или подписать договор с другим поставщиком услуг. Ну и организация собраний собственников ......
Спросил о Юлиных опасениях - БООООльших  задолжнностей ТСЖ ,посмеялся, сказал тут психология - если человек в правлении алчный тут хоть УК ,ТСЖ или просто кооператив - будет воровство и обман .




Далее через знакомого ВРОДЕ БЫ нашел председателя одного из ТСЖ которого можно расспросить о принципах работы товарищества  у них три 19этажных дома ,( попросил показать квитанции на ознакомление летний и зимний период ). ЕСЛИ СРАСТЕТСЯ - поболтаю .


Параллельно так расcпросил о УК - которые мои знакомые хвалили . Парень (к стати из Кудрово).Похвалился что ОООчень доволен своей УК называется "Содружество" . Я спросил о комун. платежах  - студия 27 кв.м -2200р (вспомнилось о коммерческой составляющей УК).


Теперь для чего пишу .Я сам не претендую не на председателя , не на "серого кардинала" , и тд. Просто видел много постов о том что надо организовывать свое ТСЖ . А что оно из себя представляет как организовать службы
Я не против на первых порах , для убеждения , просто поменять УК

[Юлия Волкова]

Руслан, ну, допустим... Хотя это очень-очень будет непросто. Я бы сказала, безболезненно почти невозможно ...

Только нельзя ли по пунктам, что именно не устраивает в этой УК и что конкретно может дать нам какая-либо другая ? 

[Юлия Волкова]

Мне вот, почему то кажется, что основная беда УК - это то, что она ОЧЕНЬ открыто ведёт обсуждения с жильцами на своей странице. Поэтому, становятся как то сразу видны все оплошности и недочёты,  и совершенно не видно,какой титанический труд стоит за организацией всего процесса.   Порывшись, я так и не нашла иных управляющих организация, которые бы вели диалог столь открытым образом, т.е. вообще не нашла никаких страниц ВК иных УК, может просто плохо искала, тогда поправьте, дайте хоть какие то ориентиры...

НО, по мне так такая открытость УК, это скорее плюс. Значит, вполне уверенно УК себя чувствует, раз может позволить себе вести публичный диалог со всеми заинтересованными лицами.

Мне вообще то всё-равно какая УК или ТСЖ будет. Только не хотелось бы, чтобы дом постоянно лихорадило, то от одних выборов, то от других необдуманных действий.  Средства должны соответствовать цели. Если преимущества НЕ очевидны, смысл  тогда предпринимать усилия, да ещё такие?               

[Юлия Волкова]

Ладно , справедливости ради, по возможности ,  пособираю отзывы простых жителей новостроек об их УК.


Итак, недовольны :  УК "Управление комфортом"
                                       УК    "Дом Сервис"
                                       УК "Содружество"   http://www.vdolevke.ru/objects/3874/47435.html


Может достаточно ? А то время  очень жалко